Oui, la renonciation a l’indexation est legale
Les parties peuvent renoncer a l’indexation du loyer dans le bail. Cette renonciation doit etre expresse et non equivoque. En l’absence de clause, l’indexation est autorisee par la loi mais n’est jamais automatique : le bailleur doit en faire la demande ecrite chaque annee. L’indexation est un droit dispositif auquel on peut deroger.
L’indexation du loyer est regie par l’article 1728bis de l’ancien Code civil (et les legislations regionales). Contrairement a une idee recue, l’indexation n’est ni obligatoire ni automatique. Il s’agit d’un droit du bailleur qui doit etre exerce activement par une demande ecrite au locataire.
Ce droit etant de nature dispositive (et non imperative), les parties peuvent y renoncer contractuellement. La renonciation peut etre insere dans le bail initial ou convenue par avenant en cours de bail. Elle est definitive pour la duree du contrat et ne peut pas etre retiree unilateralement.
La renonciation peut etre totale (aucune indexation possible pendant toute la duree du bail) ou partielle (pas d’indexation pendant les X premieres annees, puis indexation normale). Les deux formes sont valables.
En savoir plus : notre page FAQ Bail et contrat.
Comment rediger la clause de renonciation
Plusieurs formulations sont possibles :
Renonciation totale :
“Les parties conviennent expressement que le loyer ne sera pas indexe pendant toute la duree du bail et de ses eventuels renouvellements.”
Renonciation partielle :
“Le bailleur renonce a l’indexation du loyer pendant les trois premieres annees du bail. A compter de la quatrieme annee, l’indexation annuelle sera appliquee selon la formule legale.”
Gel temporaire :
“En contrepartie des travaux realises par le locataire (decrits en annexe), le bailleur renonce a l’indexation du loyer pendant une duree de [X] ans.”
| Type de clause | Effet | Revocable |
|---|---|---|
| Renonciation totale | Aucune indexation possible | Non (sauf avenant) |
| Renonciation partielle | Indexation differee | Non pour la periode couverte |
| Silence du bail | Indexation possible sur demande | Le bailleur peut renoncer a la demander |
| Clause d’indexation explicite | Indexation annuelle sur demande | Oui (avenant) |
Lors de la creation de votre bail via BailBelgique, vous pouvez activer ou desactiver la clause d’indexation. Si vous optez pour une renonciation, la clause est redigee dans un langage juridique precis pour eviter toute ambiguite.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail par email ?.
Voir aussi : Peut-on résilier un bail commercial avant 9 ans ?.
Voir aussi : voir la réponse.
En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Consequences pour le bailleur
Renoncer a l’indexation a des implications financieres significatives a long terme :
- Perte de pouvoir d’achat : sans indexation, le loyer reel diminue chaque annee en valeur reelle (effet de l’inflation)
- Revenus locatifs stables : le locataire beneficie d’un loyer fixe, ce qui favorise la stabilite du bail
- Attractivite du bien : un bail sans indexation peut attirer davantage de candidats locataires
- Fiscalite inchangee : le revenu cadastral indexe reste la base d’imposition, independamment de l’indexation reelle du loyer
Exemple chiffre : un loyer de 800 EUR sans indexation pendant 9 ans, avec une inflation moyenne de 2% par an, represente un manque a gagner cumule d’environ 6.000 EUR par rapport a un loyer indexe annuellement.
En revanche, le bailleur qui renonce a l’indexation peut negocier un loyer initial plus eleve pour compenser. Cette strategie est courante dans les marches locatifs tendus ou le bailleur a un avantage dans la negociation.
La renonciation a l’indexation ne peut pas etre confondue avec l’oubli de la demander. Si le bailleur omet de demander l’indexation pendant plusieurs annees, il peut la reclamer retroactivement (avec un delai de prescription). En revanche, une clause de renonciation contractuelle est definitive et ne permet aucun rattrapage.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 confirme le caractere dispositif de l’indexation. A Bruxelles, des mesures temporaires de gel de l’indexation ont ete prises pour les logements mal isoles (certificat PEB E, F ou G), limitant ainsi le droit d’indexer independamment de la clause contractuelle.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit que l’indexation est un droit du bailleur exercable par demande ecrite. La Wallonie a egalement introduit des restrictions a l’indexation liees aux performances energetiques du bien.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 autorise la renonciation contractuelle a l’indexation. La Flandre a instaure des restrictions temporaires a l’indexation pour les logements dont le certificat EPC est insuffisant (label E ou F).
Ancien Code civil, art. 1728bis (indexation du loyer) — Texte sur Justel. L’indexation est un droit dispositif auquel les parties peuvent deroger contractuellement.