Ja, de plaatsbeschrijving kan na ondertekening worden gewijzigd
Een ondertekende intredende plaatsbeschrijving kan worden gewijzigd door een tegensprekelijk addendum als huurder en verhuurder akkoord gaan, of door een beslissing van de vrederechter bij onenigheid. De huurder beschikt in principe over een termijn om niet-zichtbare gebreken te melden na de intrede.
De plaatsbeschrijving is een contractueel document dat de staat van het pand vaststelt op het moment van de sleuteloverdracht. Het wordt tegensprekelijk opgesteld, wat betekent dat beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd moeten zijn. Toch is het niet onveranderlijk: fouten, weglatingen of verborgen gebreken kunnen een latere wijziging rechtvaardigen.
In de praktijk betreft de meest voorkomende wijziging gebreken die niet zichtbaar waren bij het eerste bezoek (vochtproblemen die na enkele dagen opduiken, defecte apparatuur die niet werd getest tijdens de plaatsbeschrijving). De huurder heeft er alle belang bij deze elementen snel en schriftelijk aan de verhuurder te melden.
De wijziging van de plaatsbeschrijving is geen absoluut recht: zij veronderstelt ofwel de instemming van beide partijen, ofwel een rechterlijke beslissing. De huurder kan het document niet eenzijdig wijzigen.
Hoe de wijziging doorvoeren
Twee hoofdwegen maken de wijziging van een ondertekende plaatsbeschrijving mogelijk:
1. Het minnelijk addendum (aanbevolen): De huurder meldt de te wijzigen elementen schriftelijk (aangetekende brief of e-mail met ontvangstbevestiging). Als de verhuurder akkoord gaat, ondertekenen beide partijen een addendum bij de oorspronkelijke plaatsbeschrijving. Dit document moet de wijzigingen nauwkeurig beschrijven en gedateerd zijn.
2. Beroep bij de vrederechter: Bij weigering van de verhuurder kan de huurder de vrederechter vragen om de plaatsbeschrijving te wijzigen. De rechter kan een expertise bevelen en het document rectificeren als de grieven gegrond zijn.
| Methode | Voordeel | Nadeel |
|---|---|---|
| Minnelijk addendum | Snel, gratis | Vereist akkoord verhuurder |
| Gemeenschappelijke expert | Objectief, professioneel | Gedeelde kosten (150-300 EUR) |
| Vrederechter | Bindend voor beide partijen | Traag (meerdere maanden), procedurekosten |
Fotografeer bij de intrede elke kamer en test alle apparatuur (kranen, verwarming, stopcontacten). Stuur binnen de eerste dagen een e-mail naar de verhuurder met de lijst van vastgestelde gebreken. Dit gedateerde bewijs vergemakkelijkt elke latere wijziging van de plaatsbeschrijving.
Termijnen om gebreken te melden
De wet bepaalt geen precieze termijn om de wijziging van een plaatsbeschrijving te vragen, maar de rechtspraak oordeelt dat de huurder binnen een redelijke termijn moet handelen:
- Zichtbare gebreken: moeten binnen de eerste dagen na de intrede worden gemeld
- Verborgen gebreken (vocht, infiltraties, defecte verwarming in de zomer): kunnen binnen een langere termijn worden gemeld, op voorwaarde dat wordt bewezen dat ze niet zichtbaar waren tijdens de plaatsbeschrijving
- Ernstige gebreken: geen strikte termijn, maar het bewijs van het voorbestaan van het gebrek rust op de huurder
Het is essentieel om een stevig dossier samen te stellen: gedateerde foto’s, aangetekende brieven, getuigenissen, expertiserapporten indien nodig. Hoe later de melding, hoe moeilijker het bewijs te leveren is.
Bij afwezigheid van een intredende plaatsbeschrijving wordt de huurder geacht het pand in goede staat te hebben ontvangen (behoudens tegenbewijs). Het is dus van groot belang een gedetailleerde plaatsbeschrijving te laten opstellen en deze snel aan te vullen als na de intrede gebreken worden vastgesteld. Controleer ook of uw huurcontract geregistreerd is.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 vereist een gedetailleerde en tegensprekelijke intredende plaatsbeschrijving. Bij betwisting over de inhoud kan de vrederechter een expert aanstellen om een aanvullende plaatsbeschrijving op te stellen. De kosten worden bij helften verdeeld als de oorspronkelijke plaatsbeschrijving onvolledig is.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bepaalt dat de plaatsbeschrijving binnen de eerste maand van bewoning moet worden opgesteld. De Waalse huurder kan een aanvulling van de plaatsbeschrijving vragen als niet-zichtbare gebreken na de intrede verschijnen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving binnen de maand na de inbezitneming. In Vlaanderen speelt de afwezigheid van een plaatsbeschrijving in het voordeel van de huurder: de verhuurder moet de beschadigingen bewijzen.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1730 — Tekst op Justel. De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk en op gedeelde kosten worden opgesteld.