Ja, onbewoonbaarheid maakt ontbinding van het huurcontract mogelijk
De huurder kan de gerechtelijke ontbinding van het huurcontract vragen bij de vrederechter als de woning onbewoonbaar is. De verhuurder schiet tekort in zijn verplichting om een pand in goede staat af te leveren. De rechter kan het einde van het huurcontract uitspreken zonder opzegtermijn of vergoeding ten laste van de huurder, en de verhuurder veroordelen tot schadevergoeding (verhuiskosten, herhuisvesting).
De verplichting van de verhuurder om een bewoonbare woning af te leveren is een fundamenteel beginsel van het Belgisch huurrecht. Zij vloeit voort uit artikel 1719 van het oud Burgerlijk Wetboek en werd versterkt door de regionale wetgevingen die minimale kwaliteitsnormen bepalen.
Onbewoonbaarheid kan vele vormen aannemen:
- Structurele problemen: defect dak, waterinfiltraties, gebarsten muren
- Sanitaire problemen: ernstige schimmelvorming, gebrek aan ventilatie, aanwezigheid van asbest of lood
- Defecte uitrustingen: buiten dienst zijnde verwarming, gevaarlijke elektrische installatie, geen warm water
- Ongedierte: kakkerlakken, ratten of ander ongedierte door een gebrek aan het gebouw
Loutere vetusteit of een klein gebrek vormt geen onbewoonbaarheid. Het moet gaan om een ernstig probleem dat de gezondheid of de veiligheid van de bewoners aantast.
Te volgen procedure door de huurder
Geconfronteerd met een onbewoonbare woning beschikt de huurder over meerdere actiemogelijkheden:
Stap 1: Ingebrekestelling van de verhuurder Stuur een aangetekende brief naar de verhuurder met beschrijving van de vastgestelde problemen en het verzoek om de herstellingen binnen een redelijke termijn uit te voeren (doorgaans 30 dagen). Voeg gedateerde foto’s bij.
Stap 2: Melding bij de gewestelijke inspectiedienst Als de verhuurder niet reageert, meld de onbewoonbaarheid bij de bevoegde inspectiedienst (zie regionale sectie). Een inspecteur zal de woning bezoeken en een verslag opstellen.
Stap 3: Dagvaarding voor de vrederechter Als de problemen aanhouden, dagvaard de vrederechter om te vragen:
- De uitvoering van de werken op kosten van de verhuurder
- Een huurvermindering evenredig aan het genotsderving
- De ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder met schadevergoeding
| Verhaal | Doel | Gemiddelde termijn |
|---|---|---|
| Ingebrekestelling | Herstellingen verkrijgen | 30 dagen |
| Gewestelijke inspectie | Officieel onbewoonbaarheidsverslag | 2-8 weken |
| Vrederechter (kort geding) | Dringende maatregelen | 1-4 weken |
| Vrederechter (ten gronde) | Ontbinding huurcontract + vergoedingen | 3-6 maanden |
Stel een stevig dossier samen alvorens de rechter te vatten: gedateerde foto’s, briefwisseling met de verhuurder, inspectieverslagen, medische attesten als de problemen uw gezondheid aantasten. Hoe vollediger uw dossier, hoe groter uw slagingskansen. Raadpleeg indien nodig een juridische bijstandsdienst.
Vergoeding en rechten van de huurder
De huurder van een onbewoonbare woning kan verschillende vormen van herstel verkrijgen:
- Huurvermindering: de rechter kan een retroactieve huurvermindering toekennen evenredig aan het genotsderving (vaak 20% tot 50% van de huurprijs)
- Schadevergoeding: verhuiskosten, kosten voor tijdelijke herhuisvesting, morele schade, medische kosten gerelateerd aan de onbewoonbaarheid
- Terugbetaling van de huurwaarborg: bij ontbinding ten laste van de verhuurder wordt de waarborg integraal aan de huurder terugbetaald
- Geen verbrekingsvergoeding: de huurder is geen verbrekingsvergoeding verschuldigd aangezien de verhuurder in fout is
De huurder mag de woning echter niet op eigen initiatief verlaten zonder rechterlijke beslissing. Zolang de rechter de ontbinding van het huurcontract niet heeft uitgesproken, blijft de huurder gehouden de huur te betalen (al kan hij een retroactieve vermindering vragen).
Stop nooit met het betalen van de huur zonder rechterlijke beslissing, zelfs als de woning onbewoonbaar is. De verhuurder zou de ontbinding van het huurcontract te uwen laste kunnen vragen wegens wanbetaling. Vat de vrederechter in kort geding (spoedprocedure) als de situatie ernstig is en vraag de toelating om de huur bij de rechtbank te consigneren.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bepaalt minimumnormen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. De Gewestelijke Inspectiedienst voor Huisvesting (DGHI) kan online worden ingeschakeld. Als de woning onbewoonbaar wordt verklaard, kan de verhuurder een verhuurverbod en een administratieve boete krijgen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 en het Waals Wetboek van Duurzaam Wonen leggen strikte bewoonbaarheidscriteria vast. De huurder kan de Waalse Overheidsdienst (SPW Logement) inschakelen voor een bewoonbaarheidsonderzoek. De burgemeester kan de evacuatie van een onbewoonbare woning bevelen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verwijst naar de Vlaamse Wooncode voor kwaliteitsnormen. De huurder kan een klacht indienen bij Wonen-Vlaanderen. De inspecteur kan de woning “ongeschikt” of “onbewoonbaar” verklaren, waardoor de verhuurder ze niet meer mag verhuren.
Oud Burgerlijk Wetboek, art. 1719-1720 (afleverings- en onderhoudsverplichting van de verhuurder) — Tekst op Justel. Regionale wetgevingen inzake woningkwaliteitsnormen.