Een woninghuurcontract kan niet voor onbepaalde duur
Nee, een woninghuurcontract kan niet voor onbepaalde duur worden afgesloten in Belgie. De wet schrijft een kader voor: contract van korte duur (max 3 jaar), 9-jarig contract, of contract van lange duur (meer dan 9 jaar). Zonder vermelde duur wordt het contract geacht voor 9 jaar te zijn afgesloten. Een contract van gemeen recht (garage, kantoor) kan wel voor onbepaalde duur.
De Belgische wetgeving inzake woninghuur is van openbare orde: de partijen kunnen er niet van afwijken. Het Burgerlijk Wetboek en de regionale wetgeving omkaderen strikt de toegestane looptijden.
Deze bescherming is bedoeld om de stabiliteit van de woning voor de huurder te garanderen en de verhuurder zicht te geven op de duur van de contractuele relatie. Een contract “tot een van de partijen het beeindigt” of “voor onbeperkte duur” is niet geldig voor een woninghuurcontract.
Voor huurcontracten van gemeen recht (garage, kantoor, opslagruimte, grond) is de situatie anders. Artikel 1736 van het Burgerlijk Wetboek staat de partijen toe een contract zonder vaste termijn af te sluiten. Elke partij kan het dan beeindigen met een redelijke opzegtermijn, doorgaans een maand bij maandelijkse huur.
De wettelijk mogelijke looptijden
| Type contract | Duur | Vervroegde opzegging |
|---|---|---|
| Korte duur | 1 maand tot 3 jaar | Huurder: 3 maanden + 1 maand vergoeding |
| 9 jaar (3-6-9) | Precies 9 jaar | Huurder: 3 maanden + degressieve vergoeding |
| Lange duur | Meer dan 9 jaar (bv. 12, 15, 25 jaar) | Volgens het contract |
| Levenslang | Levensduur van de huurder | Specifiek |
| Gemeen recht (garage, kantoor) | Vrij, inclusief onbepaalde duur | Redelijke opzegtermijn |
Het 9-jarig contract is het standaardregime. Als de partijen een andere duur wensen, moeten ze dit duidelijk in het contract vermelden:
- Voor een contract van korte duur: de duur en data uitdrukkelijk vermelden
- Voor een contract van meer dan 9 jaar: een notariele akte is aanbevolen
- Voor een levenslang contract: specifieke clausule met erfrechtelijke aspecten voorzien
Stel uw huurcontract op via BailBelgique en selecteer de passende duur. Het systeem begeleidt u naar het overeenkomstige wettelijke regime en past automatisch de opzeggingsclausules aan.
Wat als het contract geen duur vermeldt?
Als er geen duur is vermeld in het woninghuurcontract, voorziet de wet een vermoeden:
- Het contract wordt geacht voor 9 jaar te zijn afgesloten vanaf de datum van intrek van de huurder
- De huurder geniet van alle bescherming van het 9-jarig contract (opzegtermijn, degressieve vergoedingen)
- De verhuurder moet de wettelijke opzeggingsmotieven respecteren (eigen bewoning, werken, zonder motief met vergoeding)
Dit vermoeden geldt ook voor het mondeling huurcontract: bij gebrek aan een geschrift wordt het contract geacht 9 jaar te duren en kan de huurder het bestaan ervan met alle middelen bewijzen.
Voor huurcontracten van gemeen recht maakt het ontbreken van een duur het contract van onbepaalde duur. Het kan op elk moment worden opgezegd met een redelijke opzegtermijn (doorgaans een maand bij maandelijkse huur, volgens artikel 1736 BW).
Verwar “contract zonder vermelde duur” niet met “contract van onbepaalde duur”. Het eerste wordt automatisch geherkwalificeerd als een 9-jarig contract voor een hoofdverblijfplaats. Het tweede is alleen mogelijk voor huurcontracten van gemeen recht.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 bevestigt het vermoeden van 9 jaar bij gebrek aan schriftelijke duur. Brussel erkent geen huurcontract van onbepaalde duur voor woningen. Cohousingcontracten volgen dezelfde duurregels.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet eveneens het vermoeden van 9 jaar. Het woninghuurcontract moet een bepaalde duur hebben. Voor huurcontracten van gemeen recht gesloten in Wallonie blijft onbepaalde duur mogelijk.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt hetzelfde vermoeden van 9 jaar op. Het Vlaamse decreet is expliciet: elk woninghuurcontract zonder vermelde duur is automatisch een 9-jarig contract. Het Vlaamse studentenhuurcontract heeft een eigen duurstelsel.
Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 3, par. 1 (vermoeden van 9 jaar) — Tekst op Justel. Burgerlijk Wetboek, art. 1736 (huurcontracten van gemeen recht).