De verhuurder kan alleen opzeggen om wettelijke redenen
Nee, de verhuurder kan een woninghuurcontract niet vrij opzeggen. Bij een contract van 9 jaar moet hij een wettelijke reden inroepen: eigen bewoning, belangrijke werken, of opzegging zonder reden mits vergoeding. In alle gevallen is een opzegtermijn van 6 maanden vereist. Huurcontracten van korte duur kunnen in principe niet door de verhuurder worden opgezegd.
Het Belgisch huurrecht beschermt de huurder van de hoofdverblijfplaats sterk. Het contract van 9 jaar is de referentieduur en de vroegtijdige opzegging door de verhuurder is strikt geregeld. De huurder kan daarentegen op elk moment opzeggen mits een opzegtermijn van 3 maanden en een eventuele vergoeding.
Als de verhuurder de wettelijke opzegvoorwaarden niet naleeft, is de opzegging van rechtswege nietig en loopt het contract voort alsof er niets is gebeurd. De huurder kan de opzegging betwisten voor de vrederechter.
De drie opzeggingsgronden voor de verhuurder
| Grond | Opzegtermijn | Vergoeding | Termijnvoorwaarde |
|---|---|---|---|
| Eigen bewoning | 6 maanden | Geen | Op elk moment |
| Belangrijke werken | 6 maanden | 6 maanden huur | Op het einde van elke driejarige periode |
| Zonder reden | 6 maanden | 9 tot 18 maanden huur | Na de 1e driejarige periode |
Eigen bewoning: de verhuurder of een familielid (tot de 3e graad) wil het goed bewonen. Hij moet er effectief binnen het jaar intrekken en er minstens 2 jaar blijven.
Belangrijke werken: de werken moeten minstens 3 jaar huur kosten en de structuur van het goed aantasten of het tijdelijk onbewoonbaar maken.
Zonder reden: alleen mogelijk op het einde van de eerste of tweede driejarige periode.
De opzegging moet worden betekend per aangetekende brief of deurwaardersexploot. Ze moet uitdrukkelijk de ingeroepen reden vermelden en de opzegtermijn van 6 maanden naleven. Een opzegging zonder reden of met een onnauwkeurige reden is nietig.
Berekening van de opzegvergoeding
De vergoeding varieert naargelang het tijdstip van de opzegging zonder reden:
- Einde van de 1e driejarige periode: vergoeding van 9 maanden huur
- Einde van de 2e driejarige periode: vergoeding van 6 maanden huur
Voor de opzegging voor werken bedraagt de vergoeding altijd 6 maanden huur, ongeacht de periode.
Maandelijkse huur: 900 EUR. Opzegging zonder reden op het einde van de 1e driejarige periode: vergoeding = 900 x 9 = 8 100 EUR. Opzegging voor werken: vergoeding = 900 x 6 = 5 400 EUR.
Als de verhuurder eigen bewoning inroept maar die niet daadwerkelijk uitvoert binnen de voorziene termijn, kan de huurder een vergoeding eisen van 18 maanden huur.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 versterkt de bescherming van de huurder. In Brussel moet de verhuurder die eigen bewoning inroept de identiteit vermelden van de persoon die het goed zal bewonen. De werkenvoorwaarden zijn eveneens strenger geregeld.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet gelijkaardige regels. In Wallonie stelt de verhuurder die de ingeroepen reden niet naleeft zich bloot aan een vergoeding van 18 maanden huur. De Waalse vrederechter is bevoegd om de geldigheid van de reden te beoordelen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bepaalt dat de verhuurder elke opzegging nauwkeurig en gedetailleerd moet motiveren. Vlaanderen heeft de sancties bij niet-uitgevoerde reden verstrengd. De verhuurder moet bewijzen dat hij de lokalen effectief heeft bewoond of de werken heeft uitgevoerd.
Wet van 20 februari 1991 betreffende de woninghuurovereenkomsten — Brusselse ordonnantie van 27/07/2017 — Waals decreet van 15/03/2018 — Vlaams Woninghuurdecreet van 09/11/2018. Specifieke regels per Gewest.