Le bailleur ne peut resilier que pour des motifs legaux
Non, le proprietaire ne peut pas resilier librement un bail de residence principale. Pour un bail de 9 ans, il doit invoquer un motif legal : occupation personnelle, travaux importants, ou resiliation sans motif moyennant une indemnite. Dans tous les cas, un preavis de 6 mois est requis. Les baux de courte duree ne peuvent en principe pas etre resilies par le bailleur.
Le droit locatif belge protege fortement le locataire de residence principale. Le bail de 9 ans constitue la duree de reference, et la resiliation anticipee par le bailleur est strictement encadree. Le locataire, quant a lui, peut resilier a tout moment moyennant un preavis de 3 mois et une eventuelle indemnite.
Si le bailleur ne respecte pas les conditions legales de resiliation, le conge est nul de plein droit et le bail se poursuit comme si de rien n’etait. Le locataire peut contester le conge devant le juge de paix.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Les trois motifs de resiliation pour le bailleur
| Motif | Preavis | Indemnite | Condition de delai |
|---|---|---|---|
| Occupation personnelle | 6 mois | Aucune | A tout moment |
| Travaux importants | 6 mois | 6 mois de loyer | A la fin de chaque triennat |
| Sans motif | 6 mois | 9 a 18 mois de loyer | Apres le 1er triennat |
Occupation personnelle : le bailleur ou un membre de sa famille (jusqu’au 3e degre) souhaite occuper le bien. Il doit effectivement y habiter dans l’annee et y rester au moins 2 ans.
Travaux importants : les travaux doivent couter au minimum 3 ans de loyer et affecter la structure du bien ou le rendre inhabitable temporairement.
Sans motif : possible uniquement a la fin du premier ou du deuxieme triennat.
Le conge doit etre notifie par lettre recommandee ou exploit d’huissier. Il doit mentionner expressement le motif invoque et respecter le preavis de 6 mois. Un conge sans motif ou avec un motif imprecis est nul.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : L’état des lieux est-il obligatoire pour un bail meublé ?.
Voir aussi : L’état des lieux doit-il être annexé au bail.
En savoir plus : contrat de bail.
Calcul de l’indemnite de rupture
L’indemnite varie selon le moment de la resiliation sans motif :
- Fin du 1er triennat : indemnite de 9 mois de loyer
- Fin du 2e triennat : indemnite de 6 mois de loyer
Pour la resiliation pour travaux, l’indemnite est toujours de 6 mois de loyer, quelle que soit la periode.
Loyer mensuel : 900 EUR. Resiliation sans motif a la fin du 1er triennat : indemnite = 900 x 9 = 8 100 EUR. Resiliation pour travaux : indemnite = 900 x 6 = 5 400 EUR.
Si le bailleur invoque l’occupation personnelle mais ne realise pas celle-ci dans le delai imparti, le locataire peut reclamer une indemnite equivalente a 18 mois de loyer.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 renforce la protection du locataire. A Bruxelles, le bailleur qui invoque l’occupation personnelle doit preciser l’identite de la personne qui occupera le bien. Les conditions de travaux sont egalement plus strictement encadrees.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit des regles similaires. En Wallonie, le bailleur qui ne respecte pas le motif invoque s’expose a une indemnite de 18 mois de loyer. Le juge de paix wallon est competent pour apprecier la validite du motif.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit que le bailleur doit motiver tout conge de maniere precise et detaillee. La Flandre a renforce les sanctions en cas de motif non realise. Le bailleur doit prouver qu’il a effectivement occupe les lieux ou realise les travaux.
Loi du 20 fevrier 1991 relative aux baux de residence principale — Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017 — Decret wallon du 15/03/2018 — Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018. Regles specifiques a chaque Region.