L’indexation est un droit legal, pas contractuel
L’indexation du loyer est possible meme sans clause dans le bail. L’article 1728bis du Code civil belge prevoit ce droit de maniere automatique. Le bailleur peut indexer le loyer chaque annee a la date anniversaire de l’entree en vigueur du bail, sans devoir inserer de clause specifique.
Ce mecanisme legal signifie que l’indexation est un droit supplétif : il s’applique par defaut sauf si les parties ont convenu expressement de l’exclure. Une simple absence de clause ne constitue pas une exclusion.
Pour pouvoir exercer ce droit, le bail doit imperativement etre enregistre au SPF Finances. Un bail non enregistre prive le bailleur de la possibilite d’indexer le loyer tant que cette formalite n’est pas accomplie.
La formule d’indexation est strictement encadree par la loi et ne peut pas etre modifiee contractuellement pour depasser l’indice sante publie par le SPF Economie.
En savoir plus : notre page FAQ Bail et contrat.
Comment fonctionne l’indexation sans clause
| Element | Regle applicable |
|---|---|
| Base legale | Article 1728bis du Code civil |
| Date d’indexation | Date anniversaire de l’entree en vigueur du bail |
| Indice de reference | Indice sante publie par le SPF Economie |
| Demande du bailleur | Requise par ecrit (pas d’application automatique) |
| Retroactivite | Maximum 3 mois en arriere |
| Condition prealable | Bail enregistre |
Meme si la loi prevoit le droit a l’indexation, le bailleur doit neanmoins en faire la demande au locataire. L’indexation ne s’applique pas automatiquement : le bailleur doit notifier le locataire du nouveau montant. Sans demande, le locataire continue a payer l’ancien loyer.
Le bailleur peut reclamer l’indexation avec un effet retroactif de 3 mois maximum. Au-dela, les indexations non reclamees sont perdues.
Meme si la loi vous protege, il est toujours recommande d’inclure une clause d’indexation explicite dans le bail. Cela evite les contestations et clarifie les modalites pour les deux parties.
Voir aussi : Peut-on ajouter un locataire en cours de bail ?.
Voir aussi : L’indexation s’applique-t-elle au bail de garage ?.
Voir aussi : voir la réponse.
En savoir plus : contrat de bail.
Cas ou l’indexation est exclue ou limitee
L’indexation peut etre exclue dans certaines situations specifiques :
- Clause d’exclusion expresse : si le bail mentionne explicitement que le loyer ne sera pas indexe, cette clause prime sur le droit legal
- Bail non enregistre : tant que le bail n’est pas enregistre, le bailleur ne peut pas indexer le loyer
- Bail de courte duree : l’indexation reste possible pour les baux de courte duree, mais la duree limitee reduit son impact
- Restriction PEB a Bruxelles : depuis 2022, les baux portant sur des logements mal classes au PEB sont soumis a des restrictions d’indexation
Il est important de noter qu’une clause qui prevoit une indexation superieure a l’indice sante est nulle de plein droit. Le locataire peut contester toute indexation abusive devant le juge de paix.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 confirme le droit a l’indexation sans clause. Depuis octobre 2022, une restriction importante s’applique : les logements avec un certificat PEB de categorie E, F ou G ne peuvent plus etre indexes, ou seulement partiellement.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 maintient le principe de l’article 1728bis. L’indexation est possible sans clause et suit les memes modalites que le droit federal. La Wallonie n’a pas introduit de restriction liee au PEB pour l’indexation.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit egalement le droit a l’indexation sans clause expresse. La Flandre a mis en place un systeme de correction pour les logements energivores similaire a Bruxelles, limitant l’indexation pour les biens avec un mauvais score PEB.
Article 1728bis du Code civil belge — applicable dans les trois regions. L’indexation est un droit legal supplétif qui ne necessite pas de clause contractuelle.