Grondrechten van de medehuurder
Bij het ondertekenen van een medehuurcontract verwerft elke medehuurder individuele rechten die beschermd worden door de Belgische wetgeving inzake woninghuur.
Recht op bewoning: elke medehuurder beschikt over een bewoningsrecht op zijn privekamer en op de gemeenschappelijke ruimtes zoals bepaald in het huurcontract. Dit recht is persoonlijk en kan enkel door een rechterlijke beslissing worden ontnomen.
Rustig genot: de medehuurder heeft recht op het rustig genot van de woning, zowel tegenover de verhuurder als tegenover de andere medehuurders. De verhuurder mag dit genot niet verstoren door ongelegen bezoeken, niet-dringende werken zonder opzegging of eenzijdige wijzigingen van het huurcontract.
Recht om bezoekers te ontvangen: elke medehuurder mag personen ontvangen in de woning. Dit recht vloeit voort uit het rustig genot en de eerbiediging van het priveleven. Het samenlevingspact kan evenwel langdurige verblijven of frequente overnachtingen regelen om het evenwicht van de medehuur te bewaren.
Recht op een behoorlijke woning: de woning moet voldoen aan de gewestelijke normen inzake gezondheid en veiligheid (Brussels Huisvestingswetboek, Waals Wetboek van duurzaam wonen, Vlaamse Wooncode). De medehuurder kan de conformiteit van de woning eisen.
Onderhoudsplicht en huurherstellingen
Elke medehuurder is verplicht de woning als een goed huisvader te onderhouden. Bij medehuur is deze verplichting collectief voor de gemeenschappelijke ruimtes en individueel voor de privekamers.
Huurherstellingen: het klein onderhoud en de huurherstellingen zijn ten laste van de medehuurders. Het gaat onder meer om het vervangen van voegen, onderhoud van kranen, ontstoppen van leidingen, courant onderhoud van muren en vloeren.
Grote herstellingen: structurele herstellingen, vervanging van de verwarmingsketel, herstelling van het dak of het in orde brengen van de elektrische installatie blijven ten laste van de verhuurder. De medehuurder moet beschadigingen die een tussenkomst van de eigenaar vereisen binnen een redelijke termijn melden.
Beschadigingen: elke medehuurder is verantwoordelijk voor de schade die hij veroorzaakt. Bij schade in de gemeenschappelijke delen waarvan de dader onbekend is, kan de hoofdelijkheidsclausule alle medehuurders verantwoordelijk stellen tegenover de verhuurder. Het samenlevingspact kan de interne verdeling van deze kosten organiseren.
Verzekering: het is sterk aanbevolen dat elke medehuurder een verzekering huurdersaansprakelijkheid afsluit, of dat een gemeenschappelijke verzekering de hele medehuur dekt.
Reglement van mede-eigendom en goed nabuurschap
Wanneer de medehuurwoning zich in een gebouw in mede-eigendom bevindt, moeten de medehuurders het reglement van mede-eigendom naleven. Dit document legt vaak regels op over geluid, uren van stilte, gebruik van de gemeenschappelijke delen van het gebouw en parkeren.
De verhuurder is verplicht het reglement van mede-eigendom mee te delen aan de medehuurders voor de ondertekening van het huurcontract. De medehuurders zijn gehouden het na te leven, net als de eigenaar.
Burenhinder: de medehuurders moeten buitensporige burenhinder vermijden. Nachtlawaai, herhaalde feesten of geuroverlast kunnen klachten van buren uitlokken en, in laatste instantie, een actie van de verhuurder of de syndicus.
Binnen de medehuur is wederzijds respect even belangrijk. Het samenlevingspact kan samenlevingsregels vastleggen: uren van stilte, gebruik van de gedeelde ruimtes, huishoudelijk onderhoud, huisdieren. Deze regels hebben geen wettelijke waarde tegenover de verhuurder maar zijn wel tegenstelbaar tussen medehuurders.
Verplichtingen tegenover de verhuurder
De medehuurders hebben specifieke verplichtingen tegenover de verhuurder, naast het onderhoud van het pand.
Betaling van huur en kosten: dit is de hoofdverplichting. Bij een hoofdelijkheidsclausule is elke medehuurder verantwoordelijk voor de volledige huur. De verdeling van de kosten tussen medehuurders betreft enkel hun onderlinge verhoudingen.
Conform gebruik: de woning moet worden gebruikt overeenkomstig haar bestemming (hoofdverblijfplaats). Elke handelsactiviteit, niet-toegelaten onderhuur of bestemmingswijziging is verboden zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder.
Informatieplicht: de medehuurders moeten de verhuurder op de hoogte brengen van elk schadegeval, belangrijke beschadiging of wijziging van de situatie die het huurcontract beinvloedt. Het vertrek van een medehuurder moet worden gemeld volgens de procedure voorzien in het contract.
Teruggave van het pand: bij het einde van het huurcontract moeten de medehuurders de woning teruggeven in de staat beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede, behoudens normale slijtage. De plaatsbeschrijving bij uittrede is tegensprekelijk.
Evenwicht tussen rechten en plichten bij medehuur
Medehuur berust op een evenwicht tussen de individuele rechten van elke medehuurder en de collectieve verplichtingen tegenover de verhuurder en de andere bewoners.
Om dit evenwicht te waarborgen zijn drie documenten essentieel:
- Het medehuurcontract: het legt de wettelijke verplichtingen tegenover de verhuurder vast, de hoofdelijkheidsclausule en de voorwaarden van vertrek. Zie ons model medehuurcontract.
- Het samenlevingspact: het regelt het samenleven tussen medehuurders zonder de verhuurder erbij te betrekken.
- Het reglement van mede-eigendom: het geldt voor alle bewoners van het gebouw.
Bij een conflict tussen medehuurders dient het samenlevingspact als referentie. Bij een conflict met de verhuurder primeren het huurcontract en de gewestelijke wetgeving. De vrederechter blijft bevoegd om huurgeschillen te beslechten in Belgie.
Zie ook: een medehuurcontract opzeggen.