Wat is de hoofdelijkheidsclausule bij medehuur?
De hoofdelijkheidsclausule is de hoeksteen van de meeste medehuurcontracten in Belgie. Ze betekent dat elke medehuurder individueel verantwoordelijk is voor de volledige huur, de kosten en de huurschade, zelfs als de andere medehuurders in gebreke blijven.
Concreet betekent dit dat als een medehuurder zijn deel van de huur niet betaalt, de verhuurder het volledige bedrag kan opeisen bij om het even welke andere hoofdelijke medehuurder. Die moet dan betalen en kan vervolgens een verhaalrecht uitoefenen tegen de in gebreke blijvende medehuurder om de voorgeschoten bedragen te recupereren.
Deze clausule beschermt de verhuurder tegen het risico van onbetaalde huur. Ze is nagenoeg systematisch aanwezig in Belgische medehuurcontracten. Vanuit het oogpunt van de medehuurders vertegenwoordigt ze een aanzienlijke financiele verbintenis die hun eigen aandeel overstijgt.
De hoofdelijkheid wordt niet vermoed: ze moet uitdrukkelijk in het huurcontract worden voorzien. Zonder uitdrukkelijke vermelding is elke medehuurder enkel gehouden tot zijn deel (deelbare verbintenis).
Hoofdelijke verbintenis vs deelbare verbintenis
Het onderscheid tussen hoofdelijke verbintenis en deelbare verbintenis is fundamenteel bij medehuur.
Hoofdelijke verbintenis: elke medehuurder is verantwoordelijk voor de totaliteit van de huur en de kosten. De verhuurder kiest bij wie hij de betaling opeist. De medehuurder die voor de anderen betaalt, beschikt over een regresrecht tegen hen.
Deelbare verbintenis: elke medehuurder is enkel verantwoordelijk voor zijn eigen deel. Als een medehuurder niet betaalt, kan de verhuurder enkel het deel van die medehuurder opeisen en moet hij rechtstreeks tegen hem optreden.
In de praktijk eist de overgrote meerderheid van de verhuurders hoofdelijkheid. De deelbaarheidsclausule is zeldzaam omdat ze de bescherming van de eigenaar verzwakt. Een medehuurder die zijn risico wil beperken, kan een plafond of een beperkte duur van hoofdelijkheid proberen te bedingen, maar dergelijke aanpassingen blijven uitzonderlijk.
De hoofdelijkheid strekt zich doorgaans uit tot drie domeinen:
- Huur: mmaandelijkse betaling van het volledige bedrag.
- Kosten: provisies of forfait, naargelang het contract. Zie kosten bij medehuur.
- Huurschade: herstellingen bij het einde van het huurcontract of tijdens de duur ervan.
Gevolgen bij vertrek van een medehuurder
Het vertrek van een medehuurder maakt niet automatisch een einde aan zijn hoofdelijkheid. Dit is een van de meest onbekende en meest problematische aspecten van medehuur.
Zonder aanhangsel: de vertrekkende medehuurder blijft hoofdelijk tot het einde van het huurcontract. Zelfs na het verlaten van de woning kan de verhuurder hem vervolgen voor onbetaalde huur of schade die na zijn vertrek is ontstaan.
Met aanhangsel: als de verhuurder aanvaardt om een aanhangsel te ondertekenen dat de vertrekkende medehuurder van de hoofdelijkheidsclausule bevrijdt, is deze ontheven van elke toekomstige verplichting. Het aanhangsel moet schriftelijk zijn en ondertekend door alle partijen (verhuurder, vertrekkende medehuurder, overblijvende medehuurders).
Vervanging: in de meerderheid van de gevallen is de bevrijding van de hoofdelijkheid afhankelijk van de effectieve vervanging van de vertrekkende medehuurder door een nieuwe medehuurder aanvaard door de verhuurder. Het samenlevingspact organiseert doorgaans deze vervangingsprocedure.
Om de risico’s bij vertrek te beperken, is het aanbevolen om:
- Een clausule van automatische bevrijding van de hoofdelijkheid na vervanging te bedingen.
- Een maximale termijn voor vervanging in het huurcontract te voorzien.
- Elk vertrek te formaliseren met een aanhangsel ondertekend door de verhuurder.
Zie ook: een medehuurcontract opzeggen.
Onderhandeling van de clausule en gewestelijke kenmerken
De hoofdelijkheidsclausule is bespreekbaar voor de ondertekening van het huurcontract. Verschillende aanpassingen zijn mogelijk, hoewel zelden aanvaard door verhuurders.
Beperking in de tijd: voorzien dat de hoofdelijkheid van de vertrekkende medehuurder vervalt X maanden na zijn vertrek, zelfs zonder vervanging. Deze termijn bedraagt doorgaans 3 tot 6 maanden.
Automatische bevrijding: bepalen dat de medehuurder wordt bevrijd van zijn hoofdelijkheid zodra een solvabele vervanger door de verhuurder wordt aanvaard.
Plafond van hoofdelijkheid: de hoofdelijkheid beperken tot een maximumbedrag (bijvoorbeeld 6 maanden huur). Deze clausule is in de praktijk zeer zeldzaam.
Gewestelijke kenmerken
Wallonie: het decreet van 15 maart 2018 omkaart de medehuur en voorziet dat het samenlevingspact de modaliteiten van vertrek en vervanging moet regelen. De hoofdelijkheid blijft een contractuele clausule, niet opgelegd door de wet.
Brussel: de ordonnantie van 27 juli 2017 erkent het medehuurcontract. De hoofdelijkheidsclausule is vrij maar moet uitdrukkelijk worden vermeld. De ordonnantie voorziet de mogelijkheid van individueel vertrek met vervanging.
Vlaanderen: het Vlaams Woninghuurdecreet (2019) legt de hoofdelijkheid niet op maar de meeste huurcontracten bevatten ze. Het decreet voorziet specifieke regels voor de vervanging van de vertrekkende medehuurder.
In de drie gewesten wordt hoofdelijkheid niet vermoed. Zonder uitdrukkelijk beding in het contract is de verbintenis deelbaar. Lees voor ondertekening aandachtig de hoofdelijkheidsclausule en de voorwaarden van bevrijding. Om een contract op maat van uw gewest te genereren, raadpleeg ons model medehuurcontract.