Droits fondamentaux du colocataire
En signant un bail de colocation, chaque colocataire acquiert des droits individuels proteges par la legislation belge sur les baux de residence principale.
Droit d’occuper le logement : chaque colocataire dispose d’un droit d’occupation sur sa chambre privative et sur les espaces communs definis dans le bail. Ce droit est personnel et ne peut etre retire que par decision de justice.
Jouissance paisible : le colocataire a droit a la jouissance paisible du logement, tant vis-a-vis du bailleur que des autres colocataires. Le bailleur ne peut pas perturber cette jouissance par des visites intempestives, des travaux non urgents sans preavis ou des modifications unilaterales du bail.
Droit de recevoir des visiteurs : chaque colocataire peut recevoir des personnes dans le logement. Ce droit decoule de la jouissance paisible et du respect de la vie privee. Le pacte de colocation peut toutefois encadrer les sejours prolonges ou les nuitees frequentes pour preserver l’equilibre de la colocation.
Droit a un logement decent : le logement doit repondre aux normes de salubrite et de securite regionales (Code bruxellois du logement, Code wallon de l’habitation durable, Vlaamse Wooncode). Le colocataire peut exiger la mise en conformite du logement.
Obligation d’entretien et reparations locatives
Chaque colocataire est tenu d’entretenir le logement en bon pere de famille. En colocation, cette obligation est collective pour les espaces communs et individuelle pour les chambres privatives.
Reparations locatives : les menus entretiens et les reparations locatives incombent aux colocataires. Il s’agit notamment du remplacement des joints, de l’entretien des robinets, du debouchage des canalisations, de l’entretien courant des murs et sols.
Grosses reparations : les reparations structurelles, le remplacement de la chaudiere, la refection de la toiture ou la mise aux normes electriques restent a charge du bailleur. Le colocataire doit signaler les degradations necessitant une intervention du proprietaire dans un delai raisonnable.
Degradations : chaque colocataire est responsable des degradations qu’il cause. En cas de degat dans les parties communes dont l’auteur est inconnu, la clause de solidarite peut rendre tous les colocataires responsables vis-a-vis du bailleur. Le pacte de colocation peut organiser la repartition interne de ces couts.
Assurance : il est vivement recommande que chaque colocataire souscrive une assurance responsabilite civile locative, ou qu’une assurance commune couvre l’ensemble de la colocation.
Reglement de copropriete et bon voisinage
Quand le logement en colocation se situe dans un immeuble en copropriete, les colocataires doivent respecter le reglement de copropriete. Ce document impose souvent des regles sur le bruit, les heures de tranquillite, l’utilisation des parties communes de l’immeuble et le stationnement.
Le bailleur a l’obligation de communiquer le reglement de copropriete aux colocataires avant la signature du bail. Les colocataires sont tenus de le respecter au meme titre que le proprietaire.
Troubles de voisinage : les colocataires doivent eviter tout trouble excessif de voisinage. Le bruit nocturne, les fetes repetees ou les nuisances olfactives peuvent entrainer des plaintes des voisins et, en dernier recours, une action du bailleur ou du syndic.
Au sein de la colocation, le respect mutuel est tout aussi important. Le pacte de colocation peut fixer des regles de vie commune : horaires de calme, usage des espaces partages, entretien menager, animaux domestiques. Ces regles n’ont pas de valeur legale vis-a-vis du bailleur mais sont opposables entre colocataires.
Obligations envers le bailleur
Les colocataires ont des obligations specifiques envers le bailleur, au-dela de l’entretien du bien.
Paiement du loyer et des charges : c’est l’obligation principale. En cas de clause de solidarite, chaque colocataire est responsable de l’integralite du loyer. La repartition des charges entre colocataires ne concerne que leurs rapports internes.
Usage conforme : le logement doit etre utilise conformement a sa destination (residence principale). Toute activite commerciale, sous-location non autorisee ou changement d’affectation est interdit sauf accord ecrit du bailleur.
Information du bailleur : les colocataires doivent informer le bailleur de tout sinistre, degradation importante ou changement de situation affectant le bail. Le depart d’un colocataire doit etre notifie selon la procedure prevue au bail.
Restitution du bien : en fin de bail, les colocataires doivent restituer le logement dans l’etat decrit par l’etat des lieux d’entree, sauf usure normale. L’etat des lieux de sortie est contradictoire.
Equilibrer droits et devoirs en colocation
La colocation repose sur un equilibre entre les droits individuels de chaque colocataire et les obligations collectives envers le bailleur et les autres occupants.
Pour securiser cet equilibre, trois documents sont essentiels :
- Le bail de colocation : il fixe les obligations legales envers le bailleur, la clause de solidarite et les conditions de depart. Voir notre modele de bail de colocation.
- Le pacte de colocation : il regle la vie commune entre colocataires sans impliquer le bailleur.
- Le reglement de copropriete : il s’impose a tous les occupants de l’immeuble.
En cas de conflit entre colocataires, le pacte de colocation sert de reference. En cas de conflit avec le bailleur, c’est le bail et la legislation regionale qui priment. Le juge de paix reste competent pour trancher les litiges locatifs en Belgique.
Voir aussi : resilier un bail de colocation.