Qu’est-ce que la clause de solidarite en colocation ?
La clause de solidarite est la pierre angulaire de la plupart des baux de colocation en Belgique. Elle signifie que chaque colocataire est individuellement responsable de l’integralite du loyer, des charges et des degats locatifs, meme si les autres colocataires defaillent.
Concretement, si un colocataire ne paie pas sa part du loyer, le bailleur peut reclamer la totalite a n’importe quel autre colocataire solidaire. Ce dernier devra payer, puis exercer un recours contre le colocataire defaillant pour recuperer les sommes avancees.
Cette clause protege le bailleur contre le risque d’impayes. Elle est quasi systematique dans les baux de colocation belges. Du point de vue des colocataires, elle represente un engagement financier important qui depasse leur seule part.
La solidarite ne se presume pas : elle doit etre expressement prevue dans le bail. Sans mention explicite, chaque colocataire n’est tenu que de sa part (obligation conjointe).
Obligation solidaire vs obligation conjointe
La distinction entre obligation solidaire et obligation conjointe est fondamentale en colocation.
Obligation solidaire : chaque colocataire est responsable de la totalite du loyer et des charges. Le bailleur choisit a qui il reclame le paiement. Le colocataire qui paie pour les autres dispose d’un recours en contribution contre eux.
Obligation conjointe (ou divisible) : chaque colocataire n’est responsable que de sa propre part. Si un colocataire ne paie pas, le bailleur ne peut reclamer que la part de ce colocataire et doit agir contre lui directement.
En pratique, la quasi-totalite des bailleurs exigent la solidarite. La clause de division est rare car elle affaiblit la protection du proprietaire. Un colocataire qui souhaite limiter son risque peut negocier un plafond ou une duree limitee de solidarite, mais ces amenagements restent exceptionnels.
La solidarite s’etend generalement a trois domaines :
- Loyer : paiement mensuel integral.
- Charges : provisions ou forfait, selon le bail. Voir charges en colocation.
- Degats locatifs : reparations a la fin du bail ou en cours de bail.
Consequences en cas de depart d’un colocataire
Le depart d’un colocataire ne met pas automatiquement fin a sa solidarite. C’est l’un des aspects les plus meconnus et les plus problematiques de la colocation.
Sans avenant : le colocataire partant reste solidaire jusqu’a la fin du bail. Meme apres avoir quitte le logement, le bailleur peut le poursuivre pour des impayes de loyer ou des degats survenus apres son depart.
Avec avenant : si le bailleur accepte de signer un avenant liberant le colocataire sortant de la clause de solidarite, celui-ci est degage de toute obligation future. L’avenant doit etre ecrit et signe par toutes les parties (bailleur, colocataire sortant, colocataires restants).
Remplacement : dans la majorite des cas, la liberation de la solidarite est conditionnee au remplacement effectif du colocataire sortant par un nouveau colocataire accepte par le bailleur. Le pacte de colocation organise generalement cette procedure de remplacement.
Pour limiter les risques lies au depart, il est recommande de :
- Negocier une clause de liberation automatique de la solidarite apres remplacement.
- Prevoir un delai maximum de remplacement dans le bail.
- Formaliser chaque depart par un avenant signe par le bailleur.
Voir aussi : resilier un bail de colocation.
Negociation de la clause et specificites regionales
La clause de solidarite est negociable avant la signature du bail. Plusieurs amenagements sont possibles, bien que rarement acceptes par les bailleurs.
Limitation dans le temps : prevoir que la solidarite du colocataire sortant cesse X mois apres son depart, meme sans remplacement. Ce delai est generalement de 3 a 6 mois.
Liberation automatique : stipuler que le colocataire est libere de sa solidarite des qu’un remplacant solvable est accepte par le bailleur.
Plafond de solidarite : limiter la solidarite a un montant maximum (par exemple, 6 mois de loyer). Cette clause est tres rare en pratique.
Specificites regionales
Wallonie : le decret du 15 mars 2018 encadre la colocation et prevoit que le pacte de colocation doit regler les modalites de depart et de remplacement. La solidarite reste une clause contractuelle, non imposee par la loi.
Bruxelles : l’ordonnance du 27 juillet 2017 reconnait le bail de colocation. La clause de solidarite est libre mais doit etre explicitement mentionnee. L’ordonnance prevoit la possibilite de depart individuel avec remplacement.
Flandre : le Vlaams Woninghuurdecreet (2019) n’impose pas la solidarite mais la plupart des baux l’incluent. Le decret prevoit des regles specifiques pour le remplacement du colocataire sortant.
Dans les trois regions, la solidarite ne se presume pas. Sans clause expresse dans le bail, l’obligation est conjointe. Avant de signer, lisez attentivement la clause de solidarite et ses conditions de liberation. Pour generer un bail adapte a votre region, consultez notre modele de bail de colocation.