De verplichtingen van de verhuurder in Belgie: volledige gids
Alle wettelijke verplichtingen van de verhuurder in Belgie. Bewoonbaarheid, EPC, herstellingen, registratie van het huurcontract, huurwaarborg, veiligheid en gewestelijke conformiteit.
De bewoonbaarheidsnormen: de eerste verplichting
Vooraleer een goed te verhuren, moet de verhuurder zich ervan vergewissen dat de woning conform is aan de minimale bewoonbaarheidsnormen van zijn gewest. Dit is de voorwaarde die aan elke verhuur voorafgaat.
Deze normen omvatten de veiligheid, de gezondheid en de minimale uitrusting van de woning: stevigheid van de structuur, waterdichtheid, ventilatie, natuurlijk licht, conforme elektrische installatie, stromend water, verwarming, sanitaire voorzieningen.
Een woning verhuren die niet conform is, is een overtreding. De sancties gaan van administratieve boetes tot een verhuurverbod, met de verplichting de huurder op kosten van de verhuurder te herhuisvesten.
De gewestelijke specificiteiten
- Brussel: de Brusselse Huisvestingscode legt de normen vast. Een gezondheidsonderzoek kan worden opgestart door de huurder of de gemeente.
- Wallonie: de verhuurvergunning is verplicht voor kleine woningen (minder dan 28 m2) en collectieve woningen. De normen worden bepaald door de Waalse Wooncode.
- Vlaanderen: de Vlaamse Wooncode voorziet in een conformiteitscontrole. Een woning die ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt ingeschreven in het Vlaams register en mag niet meer worden verhuurd.
EPC, elektriciteit en veiligheid
Het EPC-certificaat
Het Energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht voor elke verhuur in de drie gewesten. Het moet:
- Worden opgesteld door een erkend certificeerder
- Worden vermeld in alle vastgoedadvertenties (score en verbruik)
- Ten laatste bij de ondertekening van het huurcontract aan de huurder worden bezorgd
- Om de 10 jaar of na significante energetische werken worden vernieuwd
| Gewest | Minimum EPC-score om te verhuren | Deadline |
|---|---|---|
| Vlaanderen | Label E (huidig), D (2030), C (2035) | Geleidelijk |
| Brussel | Geen minimum (maar doelstelling 2050) | In bespreking |
| Wallonie | Geen minimum (ontwerp lopende) | Vast te leggen |
De elektrische installatie
In Vlaanderen is een controle van de elektrische installatie door een erkend organisme verplicht voor de verhuur. In Brussel en Wallonie is de controle verplicht bij verkoop of nieuwe installatie, en sterk aanbevolen voor verhuur.
De rookdetectoren
De drie gewesten leggen de aanwezigheid van rookdetectoren op in te verhuren woningen. Het aantal en de plaatsing varieren per gewest en per grootte van de woning (minimum een per verdieping, in de gangen en nabij de slaapkamers).
Het schriftelijk huurcontract en de registratie
De verplichte vermeldingen
Het woninghuurcontract moet schriftelijk worden opgesteld en minstens het volgende bevatten:
- De volledige identiteit van de partijen (verhuurder en huurder)
- De nauwkeurige beschrijving van het verhuurde goed
- Het bedrag van de huurprijs en de kosten (of provisies)
- De duur van het huurcontract en de ingangsdatum
- De wijze van indexering (verwijzing naar de gezondheidsindex)
- De toestand van de elektrische installatie
- De verplichte gewestelijke bijlagen
Om online een conform huurcontract op te stellen, begeleiden gespecialiseerde tools u bij de redactie en genereren ze automatisch de gewestelijke bijlagen.
De registratie bij de FOD Financien
Het huurcontract moet binnen twee maanden na de ondertekening worden geregistreerd. De registratie is gratis voor woninghuurcontracten en gebeurt online via MyRent.
Als het huurcontract niet is geregistreerd, kan de huurder de woning verlaten zonder opzegtermijn of vergoeding. De verhuurder stelt zich ook bloot aan een administratieve boete.
De herstellingen: wie betaalt wat
De herstellingen ten laste van de verhuurder
De verhuurder is verantwoordelijk voor alle herstellingen behalve de huurherstellingen, en voor huurherstellingen die noodzakelijk zijn geworden door slijtage of een constructiefout:
- Structuur van het gebouw (muren, dak, funderingen)
- Hoofdleidingen (water, gas, riolering)
- Elektrische installatie (verdeelbord, bekabeling)
- Ketel en radiatoren (vervanging)
- Lift (grote herstellingen)
- Gevel en schrijnwerk
De herstellingen ten laste van de huurder
De huurder is verantwoordelijk voor het courant onderhoud en kleine herstellingen:
- Jaarlijks onderhoud van de ketel (behalve vervanging)
- Voegen van kranen en sanitair
- Schakelaars en stopcontacten (vervanging in dezelfde staat)
- Sloten (behalve bij slijtage)
- Gebroken ruiten (behalve bij gebrek van het schrijnwerk)
- Tuinonderhoud (indien van toepassing)
Het geval van verstrekte uitrusting
Als de verhuurder uitrusting verstrekt (ingerichte keuken, vaatwasser, droogkast), is hij verantwoordelijk voor de vervanging bij panne door slijtage. De huurder is verantwoordelijk voor het courant onderhoud en herstellingen door verkeerd gebruik.
De huurwaarborg
De toegestane vormen
| Vorm | Maximumbedrag | Werking |
|---|---|---|
| Geindividualiseerde geblokkeerde rekening | 2 maanden huurprijs | Op naam van de huurder, gekapitaliseerde rente |
| Bankwaarborg | 3 maanden huurprijs | Geleidelijke samenstelling (max 3 jaar) |
| OCMW-waarborg | 3 maanden huurprijs | Het OCMW staat borg |
De verhuurder mag nooit de betaling van de waarborg in contanten eisen of ze op zijn eigen rekening storten. Deze praktijk is illegaal en stelt de verhuurder bloot aan sancties.
De vrijgave van de waarborg
Aan het einde van het huurcontract wordt de waarborg vrijgegeven op basis van de uittredende plaatsbeschrijving:
- Akkoord van beide partijen: gezamenlijke ondertekening van het vrijgaveformulier
- Bij onenigheid: enkel de vrederechter kan de (gehele of gedeeltelijke) vrijgave bevelen
Om een rigoureuze plaatsbeschrijving op te stellen die uw belangen beschermt, raadpleeg onze gids over het organiseren van een efficiente plaatsbeschrijving.
Synthese: de verplichtingen per gewest
De verplichtingen van de verhuurder zijn grotendeels gemeenschappelijk voor de drie gewesten, maar bepaalde specificiteiten verdienen aandacht:
| Verplichting | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| EPC verplicht | Ja | Ja | Ja + minimumscore |
| Elektrische controle | Aanbevolen | Aanbevolen | Verplicht |
| Verhuurvergunning | Nee | Ja (kleine woningen) | Nee |
| Rookdetectoren | Ja | Ja | Ja |
| Bijlage bij het contract | Huurprijzenrooster | Waals modelcontract | Vlaams Woninghuurdecreet |
| Registratie contract | Ja (2 maanden) | Ja (2 maanden) | Ja (2 maanden) |
Het naleven van deze verplichtingen is niet enkel een wettelijke beperking: het is ook een kwaliteitswaarborg die goede huurders aantrekt en uw investering op lange termijn beschermt. Een tool voor verhuurbeheer helpt u al deze termijnen op te volgen en moeiteloos conform te blijven.
Veelgestelde vragen
-
De verhuurder is verantwoordelijk voor grote herstellingen (dak, structuur, ketel, gevel, hoofdleidingen) en het onderhoud van de uitrusting die hij verstrekt (boiler, inbouwfornuis). De huurder is verantwoordelijk voor huurherstellingen en courant onderhoud (voegen, kranen, schakelaars, ketelonderhoud, kleine herstellingen). De grens kan in het huurcontract worden gepreciseerd. Bij twijfel past de vrederechter artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek toe.
-
Nee. De huurder geniet het recht op onschendbaarheid van de woning (artikel 15 van de Belgische Grondwet). De verhuurder mag de woning enkel betreden met de uitdrukkelijke toestemming van de huurder of op machtiging van de vrederechter. Zelfs bij noodgevallen (ernstig waterlek, brandgevaar) moet de verhuurder eerst de huurder proberen te contacteren. Een bezoekrecht kan in het huurcontract worden voorzien (doorgaans 2 uur per week tijdens de laatste 3 maanden) voor bezoeken met het oog op herverhuur.
-
De sancties varieren per gewest. In Brussel riskeert de verhuurder een administratieve boete van 2 000 tot 25 000 EUR en een verbod om het goed te verhuren tot conformiteit. In Wallonie kan niet-naleving leiden tot schorsing van de verhuurvergunning en een boete. In Vlaanderen wordt een verklaring van ongeschiktheid of onbewoonbaarheid ingeschreven in het Vlaams register. In alle gewesten kan de huurder de ontbinding van het huurcontract met schadevergoeding vorderen.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.