Hervorming van de huurwaarborg in Belgie: 3 wetsvoorstellen om te volgen

Het huidige systeem van de huurwaarborg

De huurwaarborg in Belgie wordt vandaag geregeld door drie afzonderlijke gewestelijke wetgevingen. Het gemeenschappelijk principe: de huurder stelt een waarborg samen van 2 of 3 maanden huur, geblokkeerd op een geindividualiseerde bankrekening of via het OCMW.

Maar het systeem toont zijn grenzen. Volgens een studie van de FOD Economie (2025) heeft 38 % van de huurgeschillen in Belgie betrekking op de huurwaarborg — samenstelling, vrijgave of onrechtmatige inhouding. De vrijgave duurt gemiddeld 2,5 maanden na het einde van het huurcontract, en sommige huurders wachten meer dan 6 maanden.

Het is in deze context dat de drie gewesten hervormingen voorbereiden. Raadpleeg onze gids over de huurwaarborg voor de huidige regels.

Brussel: het project Brugal 2.0

Het Brussels Parlement onderzoekt sinds maart 2025 het project Brugal 2.0 (Brussels Garantie Locative). Het concept: de geblokkeerde bankrekening vervangen door een gecentraliseerd fonds beheerd door een publieke instelling.

Hoe zou het werken

1. De huurder stort zijn waarborg bij het fonds Brugal (niet bij de bank)
2. Het fonds belegt de waarborgen collectief en genereert hogere rente
3. Aan het einde van het huurcontract, bij akkoord tussen de partijen, is de vrijgave automatisch binnen 15 werkdagen (in plaats van 2-3 maanden momenteel)
4. Bij geschil geeft het fonds het niet-betwiste deel onmiddellijk vrij

Het project voorziet beheerskosten van 0,5 % per jaar (minder dan de huidige gemiddelde bankkosten). De eerste tests zijn gepland voor 2027.

Wallonie: de waarborgverzekering voor lage inkomens

Wallonie verkent een andere weg: de huurwaarborgverzekering. De huurder zou geen kapitaal meer blokkeren, maar een verzekering afsluiten die de verhuurder dekt bij wanbetaling.

De voordelen van het Waalse model

• De huurder betaalt een maandelijkse premie (geschat op 15-25 EUR) in plaats van 2-3 maanden huur te blokkeren
• De verhuurder is gedekt door een erkende verzekeraar
• Het OCMW zou de premie kunnen overnemen voor kwetsbare gezinnen

Het project bevindt zich in de hoorzittingsfase in het Waals Parlement. Eigenaarsverenigingen zijn verdeeld: de dekking is gegarandeerd, maar de gedekte bedragen zouden geplafonneerd kunnen worden op 2 maanden. Raadpleeg onze FAQ over de huurwaarborg voor de huidige regels.

Vlaanderen: de vrijgave vereenvoudigen

Vlaanderen verandert het samenstellingssysteem niet fundamenteel, maar pakt het probleem van de vrijgave aan. Een amendement op het Woninghuurdecreet voorziet:

• Automatische vrijgave binnen 15 dagen als beide partijen een minnelijk akkoord ondertekenen (standaardformulier)
• Gratis bankbemiddeling bij onenigheid over de inhoudingen
• Nalatigheidsrente (wettelijke rentevoet + 2 %) als de bank de vrijgavetermijn overschrijdt

Het doel is pragmatisch: de termijnen verkorten zonder het systeem overhoop te gooien. De maatregel zou begin 2027 in werking treden.

Vergelijking van de 3 hervormingsprojecten

Vooruitzichten: naar een harmonisatie?

Een interfederale werkgroep, bijeengekomen sinds januari 2026, bereidt een aanbeveling voor tegen eind 2026 over de volgende punten:

1. Overdraagbaarheid van de waarborg: de waarborg kunnen overdragen van het ene huurcontract naar het andere zonder volledige vrijgave
2. Geharmoniseerde plafonds: de maximumbedragen afstemmen tussen de gewesten
3. Digitalisering: een nationaal register van huurwaarborgen opzetten

Voor verhuurders is de belangrijkste aanbeveling om de plaatsbeschrijvingen nauwgezet te documenteren en de waarborg via de wettelijke kanalen samen te stellen. De nieuwe verplichtingen voor verhuurders 2026 vervolledigen dit overzicht. Gebruik onze tool voor het opstellen van een huurcontract om een contract te genereren dat conform is aan de laatste regels.