Evolutie van de onroerende voorheffing in Belgie: 50 jaar zonder kadastrale herziening
Het Belgische kadastraal inkomen is niet herzien sinds 1975. Historiek, gevolgen voor verhuurders, politiek debat en alternatieven in discussie.
365dagen geleden
!Wat verandert er
- 1Het kadastraal inkomen blijft gebaseerd op de huurwaarden van 1975, jaarlijks geindexeerd
- 2Het federaal parlement verwierp in maart 2026 een voorstel tot globale herziening
- 3Het Rekenhof schat de gemiddelde kloof tussen huidig KI en reele waarde op 40-60%
- 4Enige huidige verplichting: aangifte van een nieuw KI na werken van meer dan 30 000 EUR
Historiek van het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen (KI) is de berekeningsbasis van de onroerende voorheffing in Belgie. Het vertegenwoordigt het fictieve netto jaarlijkse huurinkomen dat een pand kon opbrengen op 1 januari 1975.
Sinds die datum is het KI nooit het voorwerp geweest van een perequatie (globale herziening). Het wordt eenvoudig jaarlijks geindexeerd met een coefficient (1,9084 in 2026). De onroerende voorheffing wordt berekend op dit geindexeerd KI.
Deze situatie is uniek in Europa. Frankrijk, Nederland en Duitsland herzien periodiek hun kadastrale waarden. In Belgie heeft een pand dat in 1975 voor 50 000 EUR werd gekocht en vandaag 350 000 EUR waard is, nog steeds een KI dat de waarde van 1975 weerspiegelt.
De laatste (en enige) kadastrale perequatie in Belgie dateert van 1975. Sindsdien krijgen alleen nieuwe of verbouwde panden een nieuw KI.
De kloof tussen KI en realiteit
Het Rekenhof publiceerde in 2025 een rapport dat de kloof tussen het KI en de reele waarden schat:
| Type pand | Gemiddelde kloof KI vs reele waarde |
|---|---|
| Appartement Brussel (centrum) | 60-70% ondergewaardeerd |
| Woning Vlaamse rand | 50-60% ondergewaardeerd |
| Appartement Wallonie (stad) | 30-40% ondergewaardeerd |
| Landelijk pand (Ardennen) | 10-20% ondergewaardeerd |
| Nieuwbouw (< 10 jaar) | Correct gewaardeerd |
Concreet: een Brussels appartement met een KI van 800 EUR (basis 1975) zou een KI van 2 000-2 500 EUR moeten hebben bij een herziening. De jaarlijkse onroerende voorheffing zou van 1 400 EUR naar 3 500-4 400 EUR kunnen stijgen.
Voor vastgoedinvesteerders is deze onderwaardering de facto een fiscaal voordeel.
Het politieke debat: waarom het blokkeert
In maart 2026 werd een voorstel tot progressieve kadastrale herziening verworpen in het federaal parlement (67 tegen, 55 voor). De argumenten:
Voor de herziening:
- Fiscale rechtvaardigheid: oude panden in gegentrificeerde wijken betalen weinig onroerende voorheffing
- Extra inkomsten voor de gemeenten
- Actualisering van de gegevens (het Belgische kadaster is een van de minst betrouwbare in Europa)
Tegen de herziening:
- Massale verhoging voor miljoenen eigenaars
- Risico op huurprijsstijging (doorrekening van de onroerende voorheffing)
- Technische complexiteit (waardering van 5 miljoen panden)
- Geschatte kost van de herziening: 400 miljoen EUR
Er is geen herziening voorzien voor deze legislatuur (2024-2029). Het debat keert terug na de volgende verkiezingen.
Aangifteplicht na werken
Zelfs zonder globale herziening zijn eigenaars verplicht elke wijziging aan te geven bij het kadaster die het comfort of de oppervlakte van het pand verhoogt:
- Toevoeging van een kamer, badkamer, overdekt terras
- Installatie van centrale verwarming, ingerichte keuken
- Ombouw van een zolder of kelder tot bewoonbare ruimte
- Bouw van een bijgebouw
De aangifte moet binnen 30 dagen bij het kadasterkantoor (FOD Financien) gebeuren. In de praktijk schat het Rekenhof dat minder dan 20% van de eigenaars dit doet. Sancties zijn zeldzaam maar theoretisch mogelijk (administratieve boete).
De fiscaliteit van huurinkomsten is rechtstreeks gekoppeld aan het aangegeven KI.
Alternatieven voor de globale herziening
Verschillende alternatieven worden besproken om het systeem te moderniseren zonder volledige herziening:
- Herziening bij transactie: het KI automatisch actualiseren bij elke verkoop (op basis van de verkoopprijs)
- Herziening per zone: herzien per wijk waar de prijzen het meest zijn gestegen
- Vervanging door een grondbelasting: het KI afschaffen en belasten op de geactualiseerde venale waarde (Nederlands model)
- Status-quo met correcties: het KI behouden maar de opcentiemen verhogen in ondergewaardeerde gemeenten
Vlaanderen, dat bevoegd is voor de opcentiemen, onderzoekt piste 2 (herziening per zone) voor 2028-2030.
Wat te doen als verhuurder
Bij gebrek aan herziening blijft de onroerende voorheffing voorspelbaar en relatief laag:
- Geef geen werken aan die het comfort niet verhogen (opfrissing, schilderwerken, vervanging in dezelfde staat)
- Geef significante verbouwingen aan om inhaalvorderingen te vermijden
- Integreer de huidige onroerende voorheffing in uw rendementberekening — het is een voordeel zolang het KI niet herzien is
- Geef de voorkeur aan oudere panden in zones met sterke meerwaarde: de kloof KI/reele waarde is een fiscaal voordeel
- Volg het debat: als een herziening wordt gestemd, zal de impact in bepaalde gemeenten massaal zijn
Raadpleeg onze analyse Vlaanderen vs Wallonie vs Brussel om de impact van de onroerende voorheffing per gewest te vergelijken.
Veelgestelde vragen
-
Een globale herziening (kadastrale perequatie) zou de onroerende voorheffing massaal verhogen in gemeenten waar de prijzen het meest zijn gestegen (Brussel, Vlaamse rand). Geen enkele regering heeft dit politieke risico in 50 jaar genomen.
-
Ja, als de werken het comfort of de oppervlakte verhogen (toevoeging van een kamer, installatie van centrale verwarming, enz.). De aangifte moet binnen 30 dagen bij het kadasterkantoor gebeuren. In de praktijk doet minder dan 20% van de eigenaars dit.
-
De huurindexatie is gebaseerd op de gezondheidsindex, niet op het KI. Daarentegen zou de onroerende voorheffing stijgen voor ondergewaardeerde panden, wat het nettorendement zou verlagen en indirect de huurprijzen zou kunnen opdrijven.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.