Een garage of parking verhuren in Belgie: regels en fiscaliteit
Een garage of parkeerplaats verhuren in Belgie: type huurcontract, btw, registratie, onroerende voorheffing en inkomsten. Volledige gids voor verhuurders.
354dagen geleden
!Wat verandert er
- 1Verhuur van een garage valt onder het gemeen recht (niet het woninghuurcontract)
- 2Registratie is niet verplicht als de garage samen met de woning wordt verhuurd (uniek huurcontract)
- 321% btw is van toepassing als de garage apart wordt verhuurd in een georganiseerde parking (>2 plaatsen)
- 4De inkomsten worden belast op het geindexeerd KI als verhuurd aan een natuurlijk persoon, op de werkelijke huurprijs als verhuurd aan een vennootschap
- 5De onroerende voorheffing is verschuldigd op garages (apart KI of inbegrepen in het KI van het gebouw)
Juridisch kader van de verhuur van een garage
De verhuur van een garage of parkeerplaats in Belgie valt niet onder het woninghuurcontract. Het is een huurcontract naar gemeen recht geregeld door het Burgerlijk Wetboek (artikelen 1714 en volgende).
Concreet betekent dit:
- Geen wettelijke minimumduur
- Geen wettelijke opzegtermijn (te voorzien in het contract)
- Geen automatische verlenging
- Geen specifieke bescherming van de huurder
- Registratie niet verplicht (tenzij huurcontract > 3 jaar)
Het is een zeer soepel regime dat de eigenaar toelaat de voorwaarden vrij te bepalen. Maar deze vrijheid impliceert dat alles in het contract moet worden voorzien: duur, opzegtermijn, lasten, verzekering, toegelaten gebruik.
Als de garage samen met de woning wordt verhuurd in een enkel huurcontract, is het regime van het woninghuurcontract van toepassing op het geheel (inclusief de garage). Als de garage apart wordt verhuurd, geldt het gemeen recht.
Toepasselijk type huurcontract
Twee onderscheiden situaties:
| Situatie | Toepasselijk regime | Registratie | Btw |
|---|---|---|---|
| Garage verhuurd samen met de woning (uniek huurcontract) | Woninghuurcontract | Verplicht (met het huurcontract) | Vrijgesteld |
| Garage apart verhuurd | Huurcontract gemeen recht | Facultatief (< 3 jaar) | 21% als georganiseerde parking |
Het onderscheid is cruciaal voor de btw. Als u een appartement en een garage aan dezelfde huurder verhuurt, kies dan bij voorkeur voor een uniek huurcontract: het is eenvoudiger en vrijgesteld van btw.
Als u de garage aan een andere huurder verhuurt of zonder bijhorende woning, is het huurcontract naar gemeen recht van toepassing. Voorzie de essentiele clausules: duur, huurprijs, lasten, opzegtermijn, toegelaten gebruik (uitsluitend voertuig of opslag toegestaan), verzekering.
Btw: wanneer van toepassing?
De btw van 21% is van toepassing op de verhuur van een garage onder de volgende voorwaarden:
- De garage wordt apart van de woning verhuurd
- De garage maakt deel uit van een georganiseerde parking (meer dan 2 plaatsen op dezelfde locatie)
- De eigenaar stelt een ingerichte ruimte ter beschikking (markering, slagboom, verlichting)
Uitzonderingen (geen btw):
- Garage samen verhuurd met de woning in een uniek huurcontract
- Geisoleerde garage (niet in een georganiseerde parking)
- Verhuur tussen particulieren van een enkele parkeerplaats
Als uw inkomsten uit garageverhuur meer dan 25 000 EUR/jaar bedragen, moet u zich als btw-plichtige registreren bij de FOD Financien. Daaronder geldt de vrijstelling.
Raadpleeg voor bredere fiscale vragen de fiscaliteit van huurinkomsten.
Fiscaliteit van de inkomsten uit garageverhuur
| Situatie | Belasting |
|---|---|
| Huurder = natuurlijk persoon | Geindexeerd KI x 1,40 (kadastraal forfait) |
| Huurder = vennootschap | Werkelijke huurprijs (voordeliger als huurprijs laag is) |
| Onroerende voorheffing | Jaarlijks verschuldigd (KI van de garage) |
| Btw (indien van toepassing) | 21% geind, aftrekbaar op investeringen |
De eigenaar van een garage verhuurd aan een natuurlijk persoon wordt belast op het geindexeerd kadastraal inkomen, niet op de werkelijke huurprijs. Dit is vaak voordelig want het KI van een garage is doorgaans zeer laag (50-200 EUR).
Als de huurder een vennootschap is, wordt de eigenaar belast op de werkelijk ontvangen huurprijs. Dat is een belangrijk verschil om rekening mee te houden. De onroerende voorheffing is ook van toepassing op garages.
Rendement en kansen
Verhuur van een garage is een niche-investering met een aantrekkelijk rendement:
| Zone | Gemiddelde aankoopprijs | Gemiddelde maandelijkse huurprijs | Brutorendement |
|---|---|---|---|
| Brussel centrum | 25 000 - 35 000 EUR | 100 - 150 EUR | 5 - 6% |
| Brussel rand | 15 000 - 25 000 EUR | 80 - 120 EUR | 6 - 7% |
| Grote Vlaamse steden | 20 000 - 30 000 EUR | 80 - 120 EUR | 5 - 6% |
| Waalse steden | 10 000 - 20 000 EUR | 60 - 90 EUR | 6 - 8% |
Voordelen: lage instapprijs, geen renovatiewerken, geen complexe plaatsbeschrijving, minimaal beheer. Nadelen: beperkte meerwaarde, geen aftrek van hypotheekrente. Het rendement is vergelijkbaar met klassieke verhuur maar met minder beheer.
Praktisch advies
- Kies bij voorkeur het unieke huurcontract als u garage + woning aan dezelfde huurder verhuurt (vermijdt btw)
- Stel een schriftelijk contract op zelfs voor een garage: duur, huurprijs, opzegtermijn, gebruik, verzekering
- Controleer de btw: als u meerdere garages apart verhuurt, kan registratie als btw-plichtige nodig zijn
- Geef de inkomsten correct aan naargelang het profiel van de huurder (natuurlijk persoon vs vennootschap)
- Voorzie een verzekering: de eigenaar van de garage is verantwoordelijk voor de structuur, de huurder voor zijn voertuig
- Verbied de opslag van gevaarlijke stoffen in het contract (ontvlambaar, chemisch)
Gebruik voor woningen onze tool voor het opstellen van een huurcontract dat een conform contract genereert. De verhuur van terreinen en kelders/zolders volgt specifieke regels.
Veelgestelde vragen
-
Als de garage samen met de woning wordt verhuurd in een uniek huurcontract, volstaat de registratie van het hoofdcontract. Als de garage apart wordt verhuurd, is registratie aanbevolen maar niet verplicht voor huurcontracten korter dan 3 jaar.
-
Ja, als de garage apart wordt verhuurd (niet samen met een woning) en deel uitmaakt van een georganiseerde parking van meer dan 2 plaatsen. Het tarief is 21%. Als de garage samen met de woning wordt verhuurd, is de verhuur vrijgesteld van btw.
-
Het brutorendement van een garage bedraagt 5 tot 8% naargelang de locatie (lage aankoopprijs, bescheiden huurprijs). In Brussel wordt een parkeerplaats verhuurd voor 80 tot 150 EUR/maand bij een aankoopprijs van 15 000 tot 35 000 EUR.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.