En Belgique, les revenus locatifs d’un bien loué à un particulier ne sont pas imposés sur les loyers réels perçus. L’imposition se fait sur la base du revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%. Ce montant est ajouté aux autres revenus et imposé au taux marginal de l’IPP.
La situation est différente si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles ou si le bien est loué à une société — dans ce cas, c’est le loyer réel qui est pris en compte.
Chiffre clé — Un bien avec un RC de 1 500 € génère un revenu imposable de 1 500 × 2,1016 (index 2026) × 1,40 = 4 414 € — quel que soit le loyer réel perçu.
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Pour un particulier qui loue à un autre particulier, il n’y a pas de déduction de frais réels — l’imposition sur le RC inclut déjà un forfait de charges. En revanche, les intérêts d’emprunt restent déductibles dans certaines conditions.
Attention — Si le bien est loué à une société, le propriétaire est imposé sur les loyers réels (diminués d’un forfait de 40%, plafonné). La différence d’imposition peut être considérable.
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Le précompte immobilier est une taxe annuelle calculée sur le RC. Il varie fortement selon la région et la commune — de 20% à plus de 50% du RC. Le revenu cadastral sert de base à la fois pour le précompte et pour l’imposition des revenus locatifs.
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La Belgique est l’un des rares pays où la plus-value immobilière n’est pas taxée pour un particulier — à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans. Si le bien est revendu dans les 5 ans, une taxe de 16,5% s’applique.
Bon à savoir — Pour les terrains non bâtis, le délai est de 8 ans et la taxe est de 33%.
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Investir en nom propre ou via une société ? En Belgique, la “SCI” telle qu’en France n’existe pas — l’équivalent est la société simple ou la SRL. Le choix dépend du patrimoine et de la stratégie.
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La location résidentielle est exemptée de TVA. La location commerciale peut être soumise à la TVA de 21% sous conditions (option depuis 2019). Les immeubles inoccupés font l’objet de taxes communales.
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