Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
Un état des lieux (parfois écrit etat des lieux ou etat de lieux par erreur) est un document descriptif détaillé du lieux locatif au moment clé du bail. Il décrit :
- L’état des pièces, sols, murs, plafonds.
- L’état des équipements (sanitaires, cuisine, chauffage).
- Les relevés de compteurs (électricité, gaz, eau).
- Les dégâts existants ou l’usure normale.
La rédaction d’états des lieux sérieux protège propriétaire et le locataire en cas de désaccord sur les dégâts en fin de location. Sans état des lieux signé, la présomption légale est que le logement a été reçu en bon état — ce qui désavantage le locataire en cas d’absence d’état des lieux.
L’état des lieux est obligatoire en Belgique pour tout bail de résidence principale signé depuis 2007. Pour les contrats de location autres (seconde résidence, bureau), il reste très fortement recommandé.
État des lieux d’entrée : obligations
L’etat des lieux entrée (ou état des lieux d’entrée, l’état des lieux d’entrée) se fait au début du bail, idéalement le jour de la remise des clés. La loi belge impose :
- Un document écrit, détaillé, signé par les deux parties.
- Une réalisation contradictoire : propriétaire et locataire ensemble.
- Un délai raisonnable : dans le premier mois d’occupation.
L’état des lieux d’entrée est annexé au contrat de bail et doit être enregistré en même temps que celui-ci. Les lieux d entrée (chambres, pièces, extérieurs) doivent tous être décrits.
Pour la procédure détaillée : état des lieux d’entrée.
État des lieux de sortie : procédure
L’etat des lieux de sortie (ou état des lieux de sortie) se fait à la fin de bail, au moment où le locataire restitue les clés. Plusieurs etat des lieux de sorties dans une même location peuvent exister si le bail est résilié avant terme.
La procédure suit 4 étapes :
- Rendez-vous fixé en accord avec le locataire.
- Visite contradictoire du logement vide, salle par salle.
- Comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
- Identification des éventuels dégâts et distinction avec l’usure normale.
L’usure normale est à la charge du bailleur ; les dégâts, du locataire. La restitution de la garantie locative dépend directement de cet état des lieux de sortie.
Guide complet : état des lieux de sortie.
Faire appel à un expert ou le faire soi-même ?
Option 1 — État des lieux entre parties (gratuit)
Propriétaire et locataire remplissent eux-mêmes le document, idéalement avec un modèle structuré. Rapide, gratuit, mais suppose une bonne entente et une description rigoureuse.
Option 2 — Expert état des lieux (payant, recommandé)
Faire appel à un expert état des lieux (aussi cherché etat des lieux expert) apporte neutralité, rigueur technique et valeur probante renforcée en cas de litige.
Le coût est partagé en frais commun entre bailleur et locataire (chacun la moitié). Comptez 200 € à 500 € selon la taille du logement. L’appel à un expert est particulièrement recommandé pour les baux longs ou les biens haut de gamme.
Détails : expert état des lieux.
Cas particuliers d’état des lieux
État des lieux avant travaux
Un état des lieux avant travaux est dressé avant un chantier important. Il protège contre les contestations ultérieures sur les dégâts causés par le chantier.
État des lieux simplifié gratuit
Un état des lieux simplifié gratuit est un modèle allégé pour les baux de courte durée, studios ou colocations. Il doit rester descriptif pour être opposable.
Détails : EDL simplifié.
État des lieux en anglais
Pour un locataire non francophone, un état des lieux anglais (etat des lieux anglais) bilingue est de plus en plus demandé à Bruxelles (expats, diplomates). Le document doit rester conforme au droit belge.
Modèles et formulaires à télécharger
Un bon modèle d’état des lieux structure la visite et évite les oublis. Notre bibliothèque comprend :
- Modèle complet PDF (remplissable à la main)
- Formulaire état des lieux à imprimer gratuit
- Version Word pour personnalisation
- Modèle simplifié pour colocation ou courte durée
- Version bilingue FR/NL pour Bruxelles
- Procuration état des lieux si vous ne pouvez pas être présent
Télécharger un modèle d’état des lieux.
Pour la version digitale avec signature électronique : état des lieux en ligne.
État des lieux par région
Les règles diffèrent légèrement :
- Wallonie : contradictoire obligatoire, usage courant de l’expert agréé (décret du 15 mars 2018).
- Bruxelles : etat des lieux bruxelles suit le Code bruxellois du logement, version bilingue FR/NL fréquente, marché expat international.
- Flandre : règles du Vlaams Woninghuurdecreet.
Pour les contrats de location bruxellois : état des lieux à Bruxelles.
Que faire en cas de désaccord ?
En cas de désaccord sur le constat de sortie, quatre voies :
- Négociation amiable entre les parties.
- Expertise contradictoire avec un expert nommé par les deux parties.
- Médiation via un service gratuit ou payant.
- Juge de paix : compétent pour les litiges locatifs en Belgique.
Le juge de paix peut trancher, ordonner une expertise judiciaire et imposer la répartition des responsabilités. L’absence d état des lieux complique fortement la position du bailleur.
Voir aussi : garantie locative · guide du contrat de bail · juge de paix.
Questions fréquentes
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui pour les baux de résidence principale depuis 2007. Très fortement recommandé pour les autres.
Absence d’état des lieux ?
La loi présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Tout dégât à la sortie lui sera imputé sauf preuve contraire.
Qui paie l’expert ?
50/50 entre propriétaire et locataire, sauf convention contraire.
Modification après signature ?
Possible dans les 30 jours pour vices cachés ou omissions. Après, le document est définitif.
Photos nécessaires ?
Oui, fortement recommandé. Datées, claires, jointes au document écrit.