Wanneer dit model gebruiken
Dit model brief stelt de huurder in staat om de afrekening van de huurlasten overgemaakt door de verhuurder te betwisten. In Belgie is de verhuurder verplicht een gedetailleerde jaarlijkse afrekening van de lasten te verstrekken en de verantwoordingsstukken ter beschikking te houden van de huurder.
Concrete gebruikssituaties
- Abnormaal hoge lasten: het bedrag van de jaarlijkse afrekening is aanzienlijk hoger dan dat van de voorgaande jaren zonder duidelijke reden (stijging van meer dan 20% zonder werken of leverancierswissel)
- Ontbreken van verantwoordingsstukken: de verhuurder verstrekt geen facturen, meterstanden of afrekening van de syndicus ter ondersteuning van zijn afrekening
- Lasten niet aanrekenbaar aan de huurder: de afrekening bevat posten die ten laste zijn van de verhuurder (reservefonds van de mede-eigendom, zware dakwerken, erelonen van de syndicus voor het deel verhuurder, onroerende voorheffing)
- Berekenings- of verdeelfout: de verdeelsleutel tussen huurders is onjuist (bv. verdeling volgens de duizendsten in plaats van de oppervlakte, of fout in het aantal huurders)
- Dubbele boekhouding: bepaalde lasten verschijnen zowel in de mmaandelijkse voorschotten als in de eindafrekening
- Forfaitaire lasten die werkelijk worden: het huurcontract voorziet forfaitaire lasten maar de verhuurder maakt een werkelijke afrekening zonder aanhangsel
Wettelijk kader
De wetgeving op het woninghuurcontract legt de verhuurder op een jaarlijkse afrekening van de lasten te verstrekken en de verantwoordingsstukken ter beschikking te stellen. In Brussel is de ordonnantie van de Brusselse Huisvestingscode bijzonder gedetailleerd over de verplichtingen van de verhuurder inzake lasten. In Wallonie en Vlaanderen voorzien de gewestelijke decreten gelijkaardige bepalingen.
Raadpleeg onze pagina over de huurlasten en onze pagina over de huurwaarborg om de respectieve verplichtingen van de partijen te begrijpen.
Verplichte vermeldingen van het document
De betwistingsbrief van de kostenafrekening moet beargumenteerd zijn en elke betwiste post detailleren:
- Identiteit van de huurder: naam, voornaam, adres van het gehuurde goed
- Identiteit van de verhuurder: naam, voornaam of maatschappelijke benaming, correspondentieadres
- Verwijzing naar het huurcontract: datum van ondertekening van het huurcontract, voorziene wijze van aanrekening van de lasten (voorschotten of forfait)
- Verwijzing naar de betwiste afrekening: datum van de afrekening, gedekte periode (van [datum] tot [datum]), totaal gevorderd bedrag
- Detail van de betwiste posten: voor elke post het bedrag vermelden, de reden van betwisting en de correcte berekening indien van toepassing
- Verzoek om verantwoordingsstukken: uitdrukkelijk verzoek tot inzage of kopie van de facturen, meterstanden en boekhoudkundige stukken van de syndicus
- Verzoek tot correctie: nieuwe gecorrigeerde afrekening met uitsluiting van de niet-aanrekenbare lasten, of terugbetaling van het teveel betaalde
- Antwoordtermijn: dertig dagen om te antwoorden en de verantwoordingsstukken over te leggen
Types betwistbare lasten
| Last | Aanrekenbaar aan de huurder? | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Water, elektriciteit gemeen | Ja | Bewoningslasten |
| Onderhoud ketel | Ja (courant onderhoud) | Verplichting van de huurder |
| Reservefonds mede-eigendom | Nee | Eigendomslast |
| Zware werken (dak, gevel) | Nee | Eigendomslast |
| Schoonmaak gemeenschappelijke delen | Ja | Bewoningslast |
| Onroerende voorheffing | Nee | Eigendomslast |
| Gebouwverzekering | Nee | Eigendomslast |
Voor een geautomatiseerd beheer van de lasten en afrekeningen, gebruik het platform BailBelgie.
Standaardmodel
[NAAM, Voornaam van de huurder] [Adres van het gehuurde goed] [Postcode, Gemeente]
[NAAM, Voornaam van de verhuurder] [Adres van de verhuurder] [Postcode, Gemeente]
[Plaats], [datum]
Betreft: Betwisting van de kostenafrekening huurlasten - Periode van [startdatum] tot [einddatum]
Aangetekende brief met ontvangstbevestiging
Mevrouw, Mijnheer,
Ik heb uw kostenafrekening van de huurlasten van [datum van de afrekening] goed ontvangen, betreffende de periode van [startdatum] tot [einddatum], voor een totaalbedrag van [bedrag] euro, waarvan [bedrag] euro te mijnen laste na aftrek van de betaalde voorschotten.
Na aandachtig onderzoek van deze afrekening betwist ik de volgende posten:
1. [Betwiste post - bv.: reservefonds mede-eigendom]: bedrag van [bedrag] euro. Deze post vormt een eigendomslast die niet aan de huurder kan worden aangerekend. Het reservefonds is bestemd voor de financiering van toekomstige zware werken en valt uitsluitend onder de verplichting van de verhuurder.
2. [Betwiste post - bv.: dakonderhoud]: bedrag van [bedrag] euro. De dakwerken vormen structurele herstellingen ten laste van de verhuurder, overeenkomstig de artikelen 1719 en 1720 van het Burgerlijk Wetboek.
3. [Betwiste post - bv.: gemeenschappelijk water]: bedrag van [bedrag] euro. Dit bedrag is abnormaal hoog in vergelijking met het vorige jaar ([bedrag] euro in [jaar]) zonder dat er enige uitleg is verstrekt. Ik vraag de overlegging van de factuur van de waterleverancier en het meteroverzicht.
Overeenkomstig de Belgische wetgeving inzake woninghuurcontracten verzoek ik u:
- mij alle verantwoordingsstukken (facturen, meterstanden, afrekening van de syndicus van de mede-eigendom) betreffende de betwiste posten mee te delen;
- een gecorrigeerde afrekening op te stellen met uitsluiting van de lasten die niet aanrekenbaar zijn aan de huurder;
- over te gaan tot de terugbetaling van het eventueel teveel betaalde van [geschat bedrag] euro binnen een termijn van dertig dagen.
Bij gebrek aan bevredigend antwoord binnen een termijn van dertig dagen na ontvangst van dit schrijven, behoud ik mij het recht voor de vrederechter van het kanton [naam van het kanton] te vatten.
Hoogachtend,
[Handtekening] [NAAM, Voornaam]
Bijlagen:
- Kopie van de betwiste afrekening van [datum]
- Kopie van de afrekeningen van de voorgaande jaren (vergelijking)
- Kopie van de clausule van het huurcontract betreffende de lasten
Verzendingswijze
De betwisting van de kostenafrekening moet schriftelijk worden geformaliseerd om een bewijs te vormen:
- Aangetekende brief met ontvangstbevestiging: onmisbaar om de datum van de betwisting en de inhoud ervan te bewijzen. Bij een procedure voor de vrederechter toont de aangetekende brief de poging tot minnelijke oplossing aan
- Termijn: betwist binnen de 30 dagen na ontvangst van de afrekening. Daarna blijft de betwisting ontvankelijk maar verliest ze aan geloofwaardigheid
- Bijlagen: voeg een kopie van de betwiste afrekening bij, de afrekeningen van de voorgaande jaren ter vergelijking en elk nuttig document (meterstanden, eerdere correspondentie)
- Bewaring: bewaar het verzendbewijs, de ontvangstbevestiging en een volledige kopie van het schrijven met zijn bijlagen
Bij niet-reactie van de verhuurder
Als de verhuurder niet antwoordt binnen de termijn van 30 dagen of weigert de verantwoordingsstukken over te leggen:
- Stuur een formele ingebrekestelling per aangetekende brief met een nieuwe termijn van 15 dagen
- Vat de vrederechter in verzoening (gratis, zonder advocaat nodig)
- Als de verzoening mislukt, stel een procedure ten gronde in (griffiekosten van ongeveer 50 euro)
Verstuur uw aangetekende brief online rechtstreeks vanaf het platform BailBelgie.