Wanneer dit model gebruiken
Dit model stelt de huurder in staat om een indexering van de huur te betwisten die hij als misbruikend, foutief of niet conform de Belgische wetgeving beschouwt. De indexering is een recht van de verhuurder, maar wordt strikt geregeld door artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek en door de gewestelijke wetgevingen.
Concrete gebruikssituaties
- Berekeningsfout: de verhuurder heeft een verkeerd referentie-indexcijfer, een verkeerde basisdatum of een foutieve basishuur gebruikt (bijvoorbeeld de reeds geindexeerde huur van het vorige jaar in plaats van de oorspronkelijke basishuur)
- Niet-geregistreerd huurcontract: de verhuurder indexeert de huur terwijl het huurcontract niet is geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid, wat elke indexering verbiedt
- Ontbreken van schriftelijke aanvraag: de verhuurder heeft rechtstreeks een hoger bedrag afgehouden zonder voorafgaande schriftelijke kennisgeving
- Niet-naleving van EPC-beperkingen: in Brussel of Wallonie heeft de woning een slecht EPC-certificaat (categorie E, F of G) en is de indexering beperkt of verboden
- Buitensporige terugwerkende kracht: de verhuurder eist indexeringsachterstallen boven het wettelijk toegelaten maximum van 3 maanden
- Indexering na het einde van het huurcontract: de verhuurder probeert de huur te indexeren voor een huurcontract dat reeds is beeindigd
De berekening controleren
De wettelijke indexeringsformule is de volgende:
Geindexeerde huur = Basishuur x (Nieuwe gezondheidsindex / Gezondheidsindex bij de start)
- Basishuur: het oorspronkelijke bedrag overeengekomen in het huurcontract (niet de reeds geindexeerde huur)
- Startindex: de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de datum van ondertekening van het huurcontract
- Nieuwe index: de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract
U kunt de indexen controleren op de website van Statbel of onze tool voor het berekenen van de indexering gebruiken.
Raadpleeg onze modellen van documenten en onze pagina over de indexering van de huur om de toepasselijke regels te begrijpen.
Verplichte vermeldingen van het document
De betwistingsbrief van de indexering moet nauwkeurig beargumenteerd zijn en de wettelijke grondslagen vermelden:
- Identiteit van de partijen: naam en adres van de huurder en de verhuurder
- Verwijzing naar het huurcontract: datum van ondertekening van het contract, overeengekomen basishuur in artikel [nummer] van het huurcontract
- Verwijzing naar de indexeringsmelding: datum van het schrijven van de verhuurder, gevorderd geindexeerd bedrag, aangekondigde ingangsdatum
- Precieze reden(en) van betwisting: berekeningsfout (met de correcte berekening), niet-geregistreerd huurcontract, ontbreken van kennisgeving, EPC-beperking, buitensporige terugwerkende kracht
- Correcte berekening: als de betwisting betrekking heeft op de berekening, de formule reproduceren met de juiste indexen (bron Statbel)
- Wettelijke basis: artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek, toepasselijke gewestelijke wetgevingen (Brusselse Huisvestingscode, Waals decreet, Vlaams Woninghuurdecreet)
- Duidelijke vraag: annulering van de indexering of correctie van het bedrag van de geindexeerde huur
- Antwoordtermijn: dertig dagen om te regulariseren
Tabel van de redenen en wettelijke referenties
| Reden van betwisting | Wettelijke basis | Gevolg |
|---|---|---|
| Berekeningsfout | Art. 1728bis Burgerlijk Wetboek | Correctie van het bedrag |
| Niet-geregistreerd huurcontract | Gewestelijke wetgevingen | Indexering nietig |
| Ontbreken van schriftelijke aanvraag | Art. 1728bis Burgerlijk Wetboek | Indexering niet-tegenwerpelijk |
| EPC-beperking (Brussel) | Ordonnantie 2022 | Indexering beperkt of verboden |
| EPC-beperking (Wallonie) | Decreet 2022 | Indexering beperkt |
| Terugwerkende kracht van meer dan 3 maanden | Art. 1728bis lid 3 | Achterstallen niet verschuldigd boven 3 maanden |
Om de financiele aspecten van uw huurcontract te beheren, raadpleeg onze pagina over de huurlasten.
Standaardmodel
[NAAM, Voornaam van de huurder] [Adres van het gehuurde goed] [Postcode, Gemeente]
[NAAM, Voornaam van de verhuurder] [Adres van de verhuurder] [Postcode, Gemeente]
[Plaats], [datum]
Betreft: Betwisting van de indexering van de huur - Goed gelegen te [adres van het goed]
Aangetekende brief met ontvangstbevestiging
Mevrouw, Mijnheer,
Ik heb uw schrijven van [datum] goed ontvangen waarin u mij informeert over de indexering van de huur van het goed dat ik bewoon te [volledig adres van het goed], krachtens het huurcontract ondertekend op [datum van ondertekening van het huurcontract]. U brengt de mmaandelijkse huur van [oud bedrag] euro op [nieuw bedrag] euro met ingang van [ingangsdatum].
Na verificatie betwist ik deze indexering om de volgende reden(en):
[Optie 1 - Berekeningsfout:] De berekening die u hebt uitgevoerd is foutief. De basishuur vermeld in artikel [nummer] van het huurcontract ondertekend op [datum] bedraagt [bedrag] euro. De startgezondheidsindex (maand voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract, zijnde [maand/jaar]) bedraagt [index]. De toepasselijke nieuwe gezondheidsindex (maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract, zijnde [maand/jaar]) bedraagt [index]. De correcte geindexeerde huur bedraagt dus [correct bedrag] euro ([basishuur] x [nieuwe index] / [startindex]) en niet [gevorderd bedrag] euro.
[Optie 2 - Niet-geregistreerd huurcontract:] Ons huurcontract is niet geregistreerd bij het kantoor Rechtszekerheid (voormalig registratiekantoor). Overeenkomstig de gewestelijke wetgeving van kracht [in Brussel / in Wallonie / in Vlaanderen] is de indexering van de huur niet toegestaan zolang het huurcontract niet is geregistreerd. Aangezien de registratie te uwen laste is, nodig ik u uit hiertoe zo spoedig mogelijk over te gaan.
[Optie 3 - EPC-beperking:] De woning die ik bewoon beschikt over een EPC-certificaat van categorie [E/F/G], afgeleverd op [datum] onder de referentie [nummer]. Overeenkomstig [de Brusselse ordonnantie / het Waals decreet] van kracht sinds 2022 is de indexering van de huur [beperkt tot de coefficient [coefficient] / verboden] voor woningen van deze energiecategorie.
[Optie 4 - Buitensporige terugwerkende kracht:] U vordert de retroactieve betaling van de indexering sinds [datum], zijnde een terugwerkende kracht van [aantal] maanden. Overeenkomstig artikel 1728bis, derde lid van het Burgerlijk Wetboek kan de indexering slechts terugwerkende kracht hebben over de 3 maanden voorafgaand aan het schriftelijk verzoek, zijnde vanaf [datum - 3 maanden].
Bijgevolg verzoek ik u [deze indexering in te trekken / het bedrag van de geindexeerde huur te corrigeren naar [correct bedrag] euro met ingang van [datum]]. Ik zal de huur van [huidig bedrag] euro blijven betalen tot de situatie is geregulariseerd.
Bij gebrek aan antwoord binnen een termijn van dertig dagen, behoud ik mij het recht voor de vrederechter van het kanton [naam van het kanton] te vatten.
Hoogachtend,
[Handtekening] [NAAM, Voornaam]
Bijlagen:
- Kopie van de indexeringsmelding van [datum]
- Kopie van de eerste pagina van het huurcontract (basishuur)
- Overzicht van de gezondheidsindexen Statbel
- [Indien van toepassing] Kopie van het EPC-certificaat
Verzendingswijze
De betwisting van een huurindexering moet schriftelijk worden geformaliseerd om uw rechten te beschermen:
- Aangetekende brief met ontvangstbevestiging: onmisbaar om een formeel bewijs te vormen bij geschil voor de vrederechter. De aangetekende brief bewijst de datum van uw betwisting
- Betwistingstermijn: reageer zodra u de indexeringsmelding ontvangt. Hoe langer u wacht, hoe meer de verhuurder de indexering als stilzwijgend aanvaard zal beschouwen
- Betaling tijdens de betwisting: blijf de oude (niet-geindexeerde) huur betalen zolang het geschil niet is opgelost. Het feit de geindexeerde huur zonder schriftelijke betwisting te hebben betaald, kan worden uitgelegd als aanvaarding
- Bijlagen: voeg de kopie van de kennisgeving van de verhuurder bij, de correcte berekening met de Statbel-indexen, het EPC-certificaat indien van toepassing, en elk nuttig document
Bij niet-reactie van de verhuurder
Als de verhuurder zijn indexering handhaaft ondanks uw betwisting:
- Stuur een ingebrekestelling per aangetekende brief met een termijn van 15 dagen
- Vat de vrederechter in verzoening (gratis)
- Als de verzoening mislukt, zal de rechter oordelen over het verschuldigde huurbedrag
Verstuur uw aangetekende brief online rechtstreeks vanaf het platform BailBelgie.