L’importance du contenu de l’plaatsbeschrijving
L’plaatsbeschrijving est un document essentiel du huurcontract de residence principale in Belgie. Son contenu determine la portee de la protection qu’il offre aux deux parties. Un plaatsbeschrijving trop vague ou incomplet perd une grande partie de sa valeur probante en cas de litige.
Le droit belge impose que l’plaatsbeschrijving soit “detaille” (article 1730 du Code civil), mais ne definit pas precisement ce que ce terme recouvre. En Vlaanderen, le Woninghuurdecreet ajoute l’obligation d’annexer un addendum reprenant les droits et obligations des parties. En Wallonie, le Code wallon de l’habitation durable impose des verifications supplementaires liees au permis de location pour les petits logements. Dans les trois regions, plus le document est precis et complet, plus il sera utile en fin de huurcontract pour evaluer les eventuels degats locatifs et faciliter la restitution de la huurwaarborg.
Mentions generales obligatoires
Tout plaatsbeschrijving doit comporter un en-tete avec les informations suivantes :
- Date et heure de la visite
- Identite des parties : noms, prenoms et adresses du verhuurder et du huurder (ou de leurs mandataires)
- Adresse du bien : adresse complete, etage, numero d’appartement
- Reference au huurcontract : date de signature du contrat de huurcontract
- Type d’plaatsbeschrijving : entree ou sortie
- Conditions de la visite : eclairage naturel, conditions meteorologiques (important pour constater l’humidite ou les infiltrations)
Si l’plaatsbeschrijving est realise par un expert, ses coordonnees et son numero d’agrement doivent egalement figurer dans l’en-tete. Pour le choix d’un expert, consultez la page sur les frais de l’plaatsbeschrijving.
Description piece par piece
Le corps de l’plaatsbeschrijving est constitue d’une description methodique de chaque piece du logement. Pour chaque piece, les elements suivants doivent etre examines et decrits :
Murs :
- Type de revetement (peinture, papier peint, carrelage, crepi)
- Couleur et etat general
- Fissures, trous, traces d’humidite, moisissures
- Etat des prises electriques et interrupteurs muraux
Sols :
- Type de revetement (carrelage, parquet, vinyle, moquette, beton)
- Etat general, rayures, taches, usure
- Plinthes : etat et fixation
Plafonds :
- Type de revetement (peinture, platre, faux plafond)
- Fissures, traces d’humidite, decollement
- Luminaires fixes : type et etat de fonctionnement
Menuiseries :
- Portes : etat du bois ou du materiau, quincaillerie (poignees, serrures, gonds)
- Fenetres : etat du cadre, du vitrage, des joints, fonctionnement de l’ouverture
- Volets ou stores : type, etat et fonctionnement
Specificites par piece :
| Piece | Elements specifiques a verifier |
|---|---|
| Cuisine | Evier, robinetterie, plan de travail, electromenagers integres, hotte |
| Salle de bain | Baignoire/douche, lavabo, robinetterie, joints silicone, ventilation |
| WC | Cuvette, chasse d’eau, abattant, carrelage |
| Cave/grenier | Humidite, ventilation, eclairage, acces |
| Terrasse/balcon | Etat du sol, garde-corps, evacuation d’eau |
Equipements et installations techniques
Au-dela de la description des pieces, l’plaatsbeschrijving doit couvrir les installations techniques :
Installation electrique :
- Etat du tableau electrique (nombre de circuits, disjoncteur differentiel)
- Fonctionnement des prises et interrupteurs
- Presence et etat des detecteurs de fumee (obligatoires dans les trois regions)
Installation de chauffage :
- Type de chauffage (central, individuel, electrique)
- Etat de la chaudiere (date du dernier entretien)
- Fonctionnement des radiateurs ou convecteurs
- Thermostat : type et fonctionnement
Plomberie :
- Etat des canalisations visibles
- Pression d’eau (chaude et froide)
- Absence de fuites
- Etat du chauffe-eau ou boiler
Ventilation :
- Grilles de ventilation : presence et proprete
- VMC (si existante) : fonctionnement
- Aeration naturelle : fenetres ouvrantes dans chaque piece habitable
Ces elements techniques sont souvent negliges dans les etats des lieux amiables, ce qui genere des litiges en fin de huurcontract. Le recours a un expert est particulierement aangetekend pour ces aspects. Pour un logement meuble, l’inventaire du mobilier s’ajoute a ces verifications (voir plaatsbeschrijving meuble).
Compteurs et releves
Les releves de compteurs ne font pas partie des mentions legalement obligatoires de l’plaatsbeschrijving, mais ils sont indispensables en pratique :
- Compteur d’electricite : releve des index (heures pleines et heures creuses si applicable)
- Compteur de gaz : releve de l’index
- Compteur d’eau : releve de l’index
Ces releves servent a :
- Etablir la consommation du huurder sortant lors de l’plaatsbeschrijving de sortie
- Repartir les charges entre ancien et nouveau huurder
- Documenter l’etat de fonctionnement des installations
Il est aangetekend de photographier les compteurs avec les index visibles et d’annexer ces photos a l’plaatsbeschrijving. Pour les immeubles a compteurs collectifs, la repartition des charges se fait selon les cles definies dans le reglement de mede-eigendom.
Contenu minimum aangetekend par region :
| Element | Brussel | Wallonie | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| Description piece par piece | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Releve des compteurs | Aangetekend | Aangetekend | Aangetekend |
| Photos datees | Aangetekend | Aangetekend | Aangetekend |
| Conformite EPB/EPC | Mentionner la classe | Mentionner la classe | Mentionner le label EPC |
| Detecteurs de fumee | Verifier la presence | Verifier (obligatoire pieces de nuit) | Verifier la presence |
| Inventaire mobilier | Si meuble | Si meuble | Si meuble |
Pour les aspects financiers lies a l’plaatsbeschrijving, consultez la page sur la huurwaarborg et ses modalites de restitution. Pour les specificites wallonnes, consultez la page plaatsbeschrijving en Wallonie.