L’importance du contenu de l’etat des lieux
L’etat des lieux est un document essentiel du bail de residence principale en Belgique. Son contenu determine la portee de la protection qu’il offre aux deux parties. Un etat des lieux trop vague ou incomplet perd une grande partie de sa valeur probante en cas de litige.
Le droit belge impose que l’etat des lieux soit “detaille” (article 1730 du Code civil), mais ne definit pas precisement ce que ce terme recouvre. En Flandre, le Woninghuurdecreet ajoute l’obligation d’annexer un addendum reprenant les droits et obligations des parties. En Wallonie, le Code wallon de l’habitation durable impose des verifications supplementaires liees au permis de location pour les petits logements. Dans les trois regions, plus le document est precis et complet, plus il sera utile en fin de bail pour evaluer les eventuels degats locatifs et faciliter la restitution de la garantie locative.
Mentions generales obligatoires
Tout etat des lieux doit comporter un en-tete avec les informations suivantes :
- Date et heure de la visite
- Identite des parties : noms, prenoms et adresses du proprietaire et du locataire (ou de leurs mandataires)
- Adresse du bien : adresse complete, etage, numero d’appartement
- Reference au bail : date de signature du contrat de bail
- Type d’etat des lieux : entree ou sortie
- Conditions de la visite : eclairage naturel, conditions meteorologiques (important pour constater l’humidite ou les infiltrations)
Si l’etat des lieux est realise par un expert, ses coordonnees et son numero d’agrement doivent egalement figurer dans l’en-tete. Pour le choix d’un expert, consultez la page sur les frais de l’etat des lieux.
Description piece par piece
Le corps de l’etat des lieux est constitue d’une description methodique de chaque piece du logement. Pour chaque piece, les elements suivants doivent etre examines et decrits :
Murs :
- Type de revetement (peinture, papier peint, carrelage, crepi)
- Couleur et etat general
- Fissures, trous, traces d’humidite, moisissures
- Etat des prises electriques et interrupteurs muraux
Sols :
- Type de revetement (carrelage, parquet, vinyle, moquette, beton)
- Etat general, rayures, taches, usure
- Plinthes : etat et fixation
Plafonds :
- Type de revetement (peinture, platre, faux plafond)
- Fissures, traces d’humidite, decollement
- Luminaires fixes : type et etat de fonctionnement
Menuiseries :
- Portes : etat du bois ou du materiau, quincaillerie (poignees, serrures, gonds)
- Fenetres : etat du cadre, du vitrage, des joints, fonctionnement de l’ouverture
- Volets ou stores : type, etat et fonctionnement
Specificites par piece :
| Piece | Elements specifiques a verifier |
|---|---|
| Cuisine | Evier, robinetterie, plan de travail, electromenagers integres, hotte |
| Salle de bain | Baignoire/douche, lavabo, robinetterie, joints silicone, ventilation |
| WC | Cuvette, chasse d’eau, abattant, carrelage |
| Cave/grenier | Humidite, ventilation, eclairage, acces |
| Terrasse/balcon | Etat du sol, garde-corps, evacuation d’eau |
Equipements et installations techniques
Au-dela de la description des pieces, l’etat des lieux doit couvrir les installations techniques :
Installation electrique :
- Etat du tableau electrique (nombre de circuits, disjoncteur differentiel)
- Fonctionnement des prises et interrupteurs
- Presence et etat des detecteurs de fumee (obligatoires dans les trois regions)
Installation de chauffage :
- Type de chauffage (central, individuel, electrique)
- Etat de la chaudiere (date du dernier entretien)
- Fonctionnement des radiateurs ou convecteurs
- Thermostat : type et fonctionnement
Plomberie :
- Etat des canalisations visibles
- Pression d’eau (chaude et froide)
- Absence de fuites
- Etat du chauffe-eau ou boiler
Ventilation :
- Grilles de ventilation : presence et proprete
- VMC (si existante) : fonctionnement
- Aeration naturelle : fenetres ouvrantes dans chaque piece habitable
Ces elements techniques sont souvent negliges dans les etats des lieux amiables, ce qui genere des litiges en fin de bail. Le recours a un expert est particulierement recommande pour ces aspects. Pour un logement meuble, l’inventaire du mobilier s’ajoute a ces verifications (voir etat des lieux meuble).
Compteurs et releves
Les releves de compteurs ne font pas partie des mentions legalement obligatoires de l’etat des lieux, mais ils sont indispensables en pratique :
- Compteur d’electricite : releve des index (heures pleines et heures creuses si applicable)
- Compteur de gaz : releve de l’index
- Compteur d’eau : releve de l’index
Ces releves servent a :
- Etablir la consommation du locataire sortant lors de l’etat des lieux de sortie
- Repartir les charges entre ancien et nouveau locataire
- Documenter l’etat de fonctionnement des installations
Il est recommande de photographier les compteurs avec les index visibles et d’annexer ces photos a l’etat des lieux. Pour les immeubles a compteurs collectifs, la repartition des charges se fait selon les cles definies dans le reglement de copropriete.
Contenu minimum recommande par region :
| Element | Bruxelles | Wallonie | Flandre |
|---|---|---|---|
| Description piece par piece | Obligatoire | Obligatoire | Obligatoire |
| Releve des compteurs | Recommande | Recommande | Recommande |
| Photos datees | Recommande | Recommande | Recommande |
| Conformite PEB/EPC | Mentionner la classe | Mentionner la classe | Mentionner le label EPC |
| Detecteurs de fumee | Verifier la presence | Verifier (obligatoire pieces de nuit) | Verifier la presence |
| Inventaire mobilier | Si meuble | Si meuble | Si meuble |
Pour les aspects financiers lies a l’etat des lieux, consultez la page sur la garantie locative et ses modalites de restitution. Pour les specificites wallonnes, consultez la page etat des lieux en Wallonie.