La rental deposit versee sans lease ecrit
Il arrive que des tenants versent une rental deposit sans avoir signe de lease ecrit. Cette situation, plus frequente qu’on ne le pense, se rencontre dans les locations entre particuliers, les sous-locations informelles ou les colocations non formalisees. Elle expose les deux parties a des risques juridiques importants.
En droit belge, l’ecrit est obligatoire pour le lease de residence principale depuis la loi du 13 avril 1997. Toutefois, le defaut d’ecrit n’entraine pas la nullite du lease : le contrat existe par le seul accord des parties sur le bien et le rent. C’est la preuve du contrat qui devient problematique. En Flanders, le Woninghuurdecreet (2018) renforce cette exigence d’ecrit, mais la sanction reste la meme : le lease verbal est presume etre un lease de 9 ans aux conditions legales par defaut.
Le lease verbal en droit belge
Le lease verbal (ou lease oral) est un contrat de location conclu sans document ecrit. En droit belge, il est juridiquement valable car le contrat de lease est un contrat consensuel : il se forme par le simple echange de consentements.
Ce que dit la loi :
L’article 1714 du Civil Code prevoit que “l’on peut louer par ecrit ou verbalement”. Toutefois, l’article 3 de la loi sur les baux de residence principale impose un ecrit. Cette contradiction est resolue par la jurisprudence : le lease verbal existe, mais il est presume etre un lease de 9 ans aux conditions legales par defaut.
Consequences du lease verbal :
- Le lease est presume etre un lease de 9 ans (pas de courte duree sans ecrit)
- Le tenant beneficie de toutes les protections legales du lease de residence principale
- Le landlord ne peut pas enregistrer le lease (pas de document a enregistrer)
- Le tenant peut resilier a tout moment avec un notice period de 3 mois
- Les conditions (rent, charges) sont celles convenues verbalement, mais leur preuve est difficile
Preuve du lease verbal :
Le lease verbal peut etre prouve par tous moyens :
- Preuves de paiement du rent (virements bancaires)
- Correspondance (emails, SMS, WhatsApp)
- Temoignages de tiers
- Inscription au registre de la population a l’adresse du bien
- Factures d’energie au nom du tenant
Risques pour les deux parties
Risques pour le tenant :
- La garantie versee en especes ou par virement direct au landlord n’est pas protegee
- En cas de probleme financier du landlord, les fonds sont perdus
- Aucune preuve formelle du montant de la garantie
- Difficulte a recuperer la garantie en fin de lease
- Pas d’property inventory d’entree formel
Risques pour le landlord :
- Impossibilite d’enregistrer le lease (pas d’ecrit)
- Lease presume de 9 ans sans possibilite de derogation
- Impossibilite de prouver les conditions convenues (rent, charges, regles)
- Presomption favorable au tenant en cas de litige
- Pas d’property inventory d’entree : impossible de reclamer des degats en fin de lease
- Risque de sanctions pour location non declaree
| Risque | Tenant | Landlord |
|---|---|---|
| Perte financiere | Garantie non protegee | Degats non remboursables |
| Preuve du contrat | Difficile | Difficile |
| Protections legales | Maintenues (presomptions favorables) | Reduites |
| Fiscalite | Aucun risque | Risque de requalification fiscale |
Recuperer la garantie versee sans lease ecrit
Le tenant qui a verse une garantie sans lease ecrit doit constituer un dossier de preuves solide :
Preuves a rassembler :
- Preuve du virement bancaire (releve de compte avec le libelle mentionnant “garantie” ou “caution”)
- Recu signe par le landlord (meme informel)
- Correspondance ecrite (emails, SMS) mentionnant la garantie
- Temoignages de personnes presentes lors du versement
Procedure de recuperation :
-
Formal notice : envoyer un courrier registered au landlord demandant la restitution dans les 15 jours, en joignant les preuves de paiement
-
Conciliation : si le landlord ne repond pas, demander une conciliation au greffe de la justice de paix (gratuit)
-
Procedure judiciaire : saisir le justice of the peace par requete. Le juge evaluera les preuves et pourra :
- Ordonner la restitution de la garantie avec interets
- Condamner le landlord a des dommages et interets supplementaires
- Constater l’existence du lease verbal et ses conditions
Avantages du tenant :
Sans lease ecrit ni property inventory d’entree, le landlord ne peut pas prouver de degats locatifs. La presomption de l’Article 1731 du Civil Code joue pleinement en faveur du tenant, ce qui rend la retenue de la garantie quasi impossible a justifier.
Regulariser la situation
Il n’est jamais trop tard pour regulariser un lease verbal :
Etape 1 : Rediger un lease ecrit
Les parties redigent et signent un contrat de lease ecrit, reprenant les conditions convenues verbalement. Le lease peut mentionner qu’il formalise une situation existante depuis telle date.
Etape 2 : Enregistrer le lease
Le lease ecrit est enregistre au bureau Securite juridique du FPS Finance (gratuit pour les baux d’habitation).
Etape 3 : Placer la garantie sur un compte bloque
Le landlord restitue la garantie versee informellement, et le tenant la replace sur un compte bancaire bloque a son nom.
Etape 4 : Realiser un property inventory
Un property inventory est realise dans l’etat actuel du bien. Il servira de reference pour la fin du lease, meme s’il ne reflete pas l’etat d’origine.
La regularisation protege les deux parties et evite les litiges en fin de lease. Elle est dans l’interet de chacun, meme si le lease verbal existe depuis plusieurs annees.
Specificites regionales pour la regularisation :
| Region | Bureau d’enregistrement | Service d’aide |
|---|---|---|
| Brussels | Bureau Securite juridique du FPS Finance (MyRent) | Associations de tenants bruxelloises |
| Wallonia | Bureau Securite juridique (MyRent) | PCSW communal, Centre d’information logement |
| Flanders | Kantoor Rechtszekerheid (MyRent) | OCMW, Huurdersbond |
Pour les autres situations liees a la garantie, consultez les pages lease non enregistre et problemes de rental deposit. En cas de litige sur l’etat du bien, l’absence d’property inventory d’entree joue en faveur du tenant.