La garantie locative versee sans bail ecrit
Il arrive que des locataires versent une garantie locative sans avoir signe de bail ecrit. Cette situation, plus frequente qu’on ne le pense, se rencontre dans les locations entre particuliers, les sous-locations informelles ou les colocations non formalisees. Elle expose les deux parties a des risques juridiques importants.
En droit belge, l’ecrit est obligatoire pour le bail de residence principale depuis la loi du 13 avril 1997. Toutefois, le defaut d’ecrit n’entraine pas la nullite du bail : le contrat existe par le seul accord des parties sur le bien et le loyer. C’est la preuve du contrat qui devient problematique. En Flandre, le Woninghuurdecreet (2018) renforce cette exigence d’ecrit, mais la sanction reste la meme : le bail verbal est presume etre un bail de 9 ans aux conditions legales par defaut.
Le bail verbal en droit belge
Le bail verbal (ou bail oral) est un contrat de location conclu sans document ecrit. En droit belge, il est juridiquement valable car le contrat de bail est un contrat consensuel : il se forme par le simple echange de consentements.
Ce que dit la loi :
L’article 1714 du Code civil prevoit que “l’on peut louer par ecrit ou verbalement”. Toutefois, l’article 3 de la loi sur les baux de residence principale impose un ecrit. Cette contradiction est resolue par la jurisprudence : le bail verbal existe, mais il est presume etre un bail de 9 ans aux conditions legales par defaut.
Consequences du bail verbal :
- Le bail est presume etre un bail de 9 ans (pas de courte duree sans ecrit)
- Le locataire beneficie de toutes les protections legales du bail de residence principale
- Le proprietaire ne peut pas enregistrer le bail (pas de document a enregistrer)
- Le locataire peut resilier a tout moment avec un preavis de 3 mois
- Les conditions (loyer, charges) sont celles convenues verbalement, mais leur preuve est difficile
Preuve du bail verbal :
Le bail verbal peut etre prouve par tous moyens :
- Preuves de paiement du loyer (virements bancaires)
- Correspondance (emails, SMS, WhatsApp)
- Temoignages de tiers
- Inscription au registre de la population a l’adresse du bien
- Factures d’energie au nom du locataire
Risques pour les deux parties
Risques pour le locataire :
- La garantie versee en especes ou par virement direct au proprietaire n’est pas protegee
- En cas de probleme financier du proprietaire, les fonds sont perdus
- Aucune preuve formelle du montant de la garantie
- Difficulte a recuperer la garantie en fin de bail
- Pas d’etat des lieux d’entree formel
Risques pour le proprietaire :
- Impossibilite d’enregistrer le bail (pas d’ecrit)
- Bail presume de 9 ans sans possibilite de derogation
- Impossibilite de prouver les conditions convenues (loyer, charges, regles)
- Presomption favorable au locataire en cas de litige
- Pas d’etat des lieux d’entree : impossible de reclamer des degats en fin de bail
- Risque de sanctions pour location non declaree
| Risque | Locataire | Proprietaire |
|---|---|---|
| Perte financiere | Garantie non protegee | Degats non remboursables |
| Preuve du contrat | Difficile | Difficile |
| Protections legales | Maintenues (presomptions favorables) | Reduites |
| Fiscalite | Aucun risque | Risque de requalification fiscale |
Recuperer la garantie versee sans bail ecrit
Le locataire qui a verse une garantie sans bail ecrit doit constituer un dossier de preuves solide :
Preuves a rassembler :
- Preuve du virement bancaire (releve de compte avec le libelle mentionnant “garantie” ou “caution”)
- Recu signe par le proprietaire (meme informel)
- Correspondance ecrite (emails, SMS) mentionnant la garantie
- Temoignages de personnes presentes lors du versement
Procedure de recuperation :
-
Mise en demeure : envoyer un courrier recommande au proprietaire demandant la restitution dans les 15 jours, en joignant les preuves de paiement
-
Conciliation : si le proprietaire ne repond pas, demander une conciliation au greffe de la justice de paix (gratuit)
-
Procedure judiciaire : saisir le juge de paix par requete. Le juge evaluera les preuves et pourra :
- Ordonner la restitution de la garantie avec interets
- Condamner le proprietaire a des dommages et interets supplementaires
- Constater l’existence du bail verbal et ses conditions
Avantages du locataire :
Sans bail ecrit ni etat des lieux d’entree, le proprietaire ne peut pas prouver de degats locatifs. La presomption de l’article 1731 du Code civil joue pleinement en faveur du locataire, ce qui rend la retenue de la garantie quasi impossible a justifier.
Regulariser la situation
Il n’est jamais trop tard pour regulariser un bail verbal :
Etape 1 : Rediger un bail ecrit
Les parties redigent et signent un contrat de bail ecrit, reprenant les conditions convenues verbalement. Le bail peut mentionner qu’il formalise une situation existante depuis telle date.
Etape 2 : Enregistrer le bail
Le bail ecrit est enregistre au bureau Securite juridique du SPF Finances (gratuit pour les baux d’habitation).
Etape 3 : Placer la garantie sur un compte bloque
Le proprietaire restitue la garantie versee informellement, et le locataire la replace sur un compte bancaire bloque a son nom.
Etape 4 : Realiser un etat des lieux
Un etat des lieux est realise dans l’etat actuel du bien. Il servira de reference pour la fin du bail, meme s’il ne reflete pas l’etat d’origine.
La regularisation protege les deux parties et evite les litiges en fin de bail. Elle est dans l’interet de chacun, meme si le bail verbal existe depuis plusieurs annees.
Specificites regionales pour la regularisation :
| Region | Bureau d’enregistrement | Service d’aide |
|---|---|---|
| Bruxelles | Bureau Securite juridique du SPF Finances (MyRent) | Associations de locataires bruxelloises |
| Wallonie | Bureau Securite juridique (MyRent) | CPAS communal, Centre d’information logement |
| Flandre | Kantoor Rechtszekerheid (MyRent) | OCMW, Huurdersbond |
Pour les autres situations liees a la garantie, consultez les pages bail non enregistre et problemes de garantie locative. En cas de litige sur l’etat du bien, l’absence d’etat des lieux d’entree joue en faveur du locataire.