Huurcontract et logement non conforme aux normes in Belgie
Que faire si votre logement loue ne respecte pas les normes de securite, salubrite ou EPB ? Droits du huurder, obligations du verhuurder et recours in Belgie.
De conformiteitsnormen per Gewest
Elk Belgisch Gewest stelt zijn eigen kwaliteitsnormen vast voor woningen die verhuurd worden. De verhuurder moet hieraan voldoen voor de verhuring.
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse Huisvestingscode legt normen op inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. De gewestelijke inspectie kan controleren op klacht van de huurder of ambtshalve.
Wallonie
De verhuurvergunning is verplicht voor kleine woningen (bewoonbare oppervlakte < 28 m2 of collectieve woning). De normen betreffen de structuur, de veiligheid, de gezondheid en het minimale comfort.
Vlaanderen
Het conformiteitsattest kan door de huurder worden aangevraagd. De normen van de Vlaamse Wooncode bestrijken de veiligheid, de gezondheid en de kwaliteit van de woning.
| Criterium | Gemeenschappelijke norm |
|---|---|
| Minimale oppervlakte | 12-18 m2 per persoon naargelang het Gewest |
| Hoogte onder plafond | Minimum 2,20 m |
| Natuurlijk licht | Raam dat 1/6 van de vloeroppervlakte vertegenwoordigt |
| Ventilatie | Conform ventilatiesysteem |
| Elektriciteit | Conformiteit geattesteerd door een erkend organisme |
| Rookmelders | Verplicht in de drie Gewesten |
| EPB | Certificaat verplicht voor elke verhuring |
De verhuurder moet de woning in conformiteit brengen voor de ondertekening van het huurcontract. Een niet-conform goed verhuren maakt hem aansprakelijk, zelfs als de huurder de ruimtes in kennis van zaken heeft aanvaard.
Verhaal van de huurder
Als de woning niet aan de normen voldoet, beschikt de huurder over verschillende verhaalmogelijkheden:
-
Ingebrekestelling: per aangetekende brief de verhuurder verzoeken de conformiteitswerken uit te voeren binnen een redelijke termijn (1 tot 3 maanden)
-
Klacht bij de woningdienst: elk Gewest heeft een inspectiedienst die de woning op klacht kan controleren. In Brussel: Brussel Huisvesting. In Wallonie: dienst van het Waals Gewest. In Vlaanderen: Vlaamse Wooninspectie.
-
Dagvaarding voor het vredegerecht: de rechter kan de werken bevelen, de huur verlagen, schadevergoedingen toekennen of het huurcontract ontbinden.
-
Tussenkomst van de burgemeester: bij onmiddellijk gevaar (instortingsgevaar, CO-vergiftiging) kan de burgemeester de evacuatie bevelen en de verhuring verbieden.
Verplichtingen van de verhuurder
De verhuurder heeft een leveringsverplichting (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek): hij moet een woning leveren in goede staat van herstel en geschikt voor het gebruik waarvoor ze is verhuurd.
Deze verplichting omvat:
- De conformiteit voor de verhuring
- Het structurele onderhoud tijdens de duur van het huurcontract
- Het uitvoeren van de nodige herstellingen om de conformiteit te handhaven
- Het naleven van de geldende gewestelijke normen
De verhuurder die een niet-conform goed verhuurt stelt zich bloot aan:
- Administratieve boetes (tot 25 000 EUR in Brussel)
- Verlaging van de huur door rechterlijke beslissing
- Ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder
- Schadevergoedingen voor de huurder
Voor de verplichte diagnoses voor verhuring raadpleegt u onze speciale gids.
Procedure bij een geschil
Stap 1: Documentatie
Fotografeer de problemen, bewaar de brieven uitgewisseld met de verhuurder, en laat indien mogelijk de gebreken vaststellen door een onafhankelijke deskundige.
Stap 2: Ingebrekestelling
Stuur een ingebrekestelling met vermelding van de non-conformiteiten en de herstellingstermijn. Vermeld de toepasselijke gewestelijke normen.
Stap 3: Gewestelijke klacht
Als de verhuurder niet reageert, dien een klacht in bij de woningdienst van uw Gewest. De inspectie kan werken bevelen op straffe van boete.
Stap 4: Vredegerecht
Als laatste verhaal, dagvaarding voor het vredegerecht. De rechter kan:
- De werken bevelen met dwangsom
- De huur proportioneel verlagen
- Het huurcontract ontbinden ten laste van de verhuurder
- Schadevergoedingen toekennen
Om een huurcontract op te stellen dat beide partijen beschermt, gebruikt u onze online huurcontractgenerator. Voor meer informatie raadpleegt u onze gids over het huurcontract in Belgie of de rechten en verplichtingen van de verhuurder.