Cohousing et habitat groupe in Belgie : cadre juridique
Cadre juridique du cohousing et de l'habitat groupe in Belgie. Formes juridiques, huurcontract, mede-eigendom, fiscalite et avantages pour verhuurders et huurders.
Cohousing: definitie en vormen in Belgie
Cohousing (groepswonen of participatief wonen) verwijst naar een woonvorm waarbij meerdere gezinnen gemeenschappelijke ruimten delen terwijl ze over een eigen woning beschikken. In Belgie groeit deze woonvorm, maar er ontbreekt nog een specifiek wettelijk kader.
De verschillende vormen
| Vorm | Principe | Juridisch statuut |
|---|---|---|
| Klassiek cohousing | Privéwoningen + gemeenschappelijke ruimten | Mede-eigendom |
| Solidair wonen | Sociaal project, betaalbare huur | VZW / Cooperatieve |
| Community Land Trust | Scheiding grond/gebouw | Stichting / VZW |
| Coliving | Gemeubileerde woningen, diensten inbegrepen | Huurcontract gemeubileerd |
Elke vorm houdt andere regels in op het vlak van huurcontract en mede-eigendom.
Juridische structuren
De mede-eigendom
De meest klassieke vorm: elke bewoner is eigenaar van zijn private kavel en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen. Het reglement van mede-eigendom regelt het collectief beheer.
De wooncooperatieve
De bewoners zijn cooperanten. Ze zijn geen eigenaar van hun woning maar van sociale aandelen. De cooperatieve is eigenaar van het gebouw en verleent een bewoningsrecht.
De VZW
De VZW kan eigenaar zijn van het gebouw en bewoningsrechten verlenen aan haar leden. Deze vorm is geschikt voor projecten met een sociaal doel.
De Community Land Trust (CLT)
De CLT is eigenaar van de grond en verleent een recht van opstal aan de bewoners. Die zijn enkel eigenaar van het gebouw, wat de toegangskosten verlaagt. Dit model wordt vooral in Brussel ontwikkeld via de CLTB.
Het huurcontract bij groepswonen
Woninghuurovereenkomst
Het klassieke huurcontract voor hoofdverblijfplaats is van toepassing wanneer een eigenaar een woning verhuurt in een groepswoonproject. De regels van het huurcontract 3-6-9 zijn van toepassing.
Medehuurovereenkomst
Als de bewoners dezelfde woning delen (keuken, woonkamer gemeenschappelijk), is het medehuurcontract beter geschikt. Elke medehuurder heeft eigen rechten en plichten.
Bewonersovereenkomst
In een cooperatieve of VZW vervangt een bewonersovereenkomst het huurcontract. Deze biedt minder bescherming dan het huurcontract voor hoofdverblijfplaats.
| Type contract | Bescherming huurder | Minimumduur |
|---|---|---|
| Woninghuurovereenkomst | Sterk | 3 jaar (standaard 9 jaar) |
| Medehuurovereenkomst | Sterk (per huurder) | Minimum 3 jaar |
| Bewonersovereenkomst | Zwak | Vrij vast te leggen |
Praktische uitvoering
Belangrijkste stappen
- De groep bewoners samenstellen en het gemeenschappelijk project bepalen
- De geschikte juridische structuur kiezen (met een notaris)
- Het terrein of gebouw vinden
- De statuten en het huishoudelijk reglement opstellen
- De bewonersovereenkomsten of de huurcontracten finaliseren
Aandachtspunten
- Voorzie een mechanisme voor het oplossen van interne conflicten
- Anticipeer op vertrek en komst van leden
- Maak een duidelijk onderscheid tussen private en gemeenschappelijke ruimten in de basisakte
- Sluit een verzekering af die de gemeenschappelijke delen dekt
Voor investeerders-verhuurders kan cohousing een interessant model zijn voor huurrendement dankzij het delen van ruimten en de stabiliteit van de bewoners.