Choisir entre plusieurs candidats huurders
Comment departager plusieurs candidats huurders in Belgie. Criteres objectifs, grille de selection, anti-discrimination et bonnes pratiques.
De objectieve selectiecriteria
Wanneer meerdere kandidaten het pand bezoeken en een dossier indienen, moet de eigenaar op objectieve gronden beslissen. De wettelijk aanvaardbare criteria zijn:
| Criterium | Wettelijk | Opmerking |
|---|---|---|
| Solvabiliteit (inkomsten) | Ja | Ratio huur/inkomsten max 1/3 |
| Professionele stabiliteit | Ja | Ancienniteit, type contract |
| Gezinssamenstelling | Gedeeltelijk | Wettelijk als gekoppeld aan de grootte van de woning |
| Referenties van vorige verhuurders | Ja | Verificatie met akkoord van de kandidaat |
| Beschikbaarheidsdatum | Ja | Overeenstemming met de datum van intrede |
| Volledig dossier | Ja | Een onvolledig dossier kan worden geweerd |
De solvabiliteit blijft het belangrijkste criterium. Een huurder wiens huur meer dan een derde van het netto-inkomen bedraagt, loopt risico op wanbetaling.
De verboden criteria: afkomst, nationaliteit, geslacht, seksuele orientatie, burgerlijke staat, handicap, leeftijd, religie, politieke overtuiging, gezondheidstoestand. Raadpleeg onze gids over discriminatie bij huisvesting.
Vergelijkingsrooster
Gebruik een gestandaardiseerd rooster om de kandidaten objectief te vergelijken:
| Criterium | Gewicht | Kandidaat A | Kandidaat B | Kandidaat C |
|---|---|---|---|---|
| Solvabiliteit (ratio huur/inkomsten) | 40% | 25% | 30% | 35% |
| Stabiliteit (ancienniteit werk) | 20% | 5 jaar | 2 jaar | 8 maanden |
| Referenties verhuurder | 15% | Uitstekend | Niet verstrekt | Goed |
| Volledig dossier | 10% | Ja | Gedeeltelijk | Ja |
| Gewenste intredatum | 10% | Onmiddellijk | Over 2 maanden | Over 1 maand |
| Gewenste huurduur | 5% | 9 jaar | 3 jaar | 6 jaar |
Dit rooster maakt het mogelijk uw keuze objectief te verantwoorden bij betwisting. Bewaar het in uw dossiers van verhuurbeheer.
Een kandidaat met een volledig dossier en goede referenties kan de voorkeur krijgen boven een iets meer solvabele kandidaat zonder referenties.
Discriminatie vermijden
De Belgische antidiscriminatiewet van 10 mei 2007 is volledig van toepassing op de huurmarkt. De eigenaar riskeert:
| Sanctie | Bedrag / Straf |
|---|---|
| Burgerlijke boete | Tot 1 300 EUR |
| Schadevergoeding | Variabel (morele schade) |
| Strafrechtelijke sanctie | Boete + gevangenisstraf (ernstige gevallen) |
Goede praktijken:
- Gebruik dezelfde criteria voor alle kandidaten
- Documenteer uw selectieproces
- Stel geen vragen over burgerlijke staat, religie of afkomst
- Beoordeel het kandidatuursdossier op stukken, niet op indrukken
- Bewaar de dossiers van niet-weerhouden kandidaten gedurende 6 maanden
Unia (Interfederaal Gelijkekansencentrum) kan worden ingeschakeld door een kandidaat die zich gediscrimineerd acht. De eigenaar zal dan moeten bewijzen dat zijn keuze op objectieve criteria was gebaseerd.
De beslissing nemen
Geef de voorkeur aan stabiliteit. Een solvabele huurder die lang wil blijven kost minder aan leegstand en herverhuringkosten dan een zeer solvabele huurder die na een jaar vertrekt.
Controleer de referenties. Neem contact op met de vorige verhuurder (met akkoord van de kandidaat) en stel concrete vragen: werd de huur op tijd betaald, werd het pand goed onderhouden, waren er geschillen.
Communiceer uw beslissing. Informeer de niet-weerhouden kandidaten snel (uit beleefdheid en om geschillen te vermijden). Een eenvoudig bericht met de mededeling dat het pand is toegewezen volstaat. Motiveer de weigering niet in detail om interpretaties te vermijden.
Onderteken snel. Zodra de kandidaat is gekozen, stel de ondertekening van het huurcontract voor binnen de volgende dagen. Een goede kandidaat kan andere voorstellen ontvangen en van gedachten veranderen.
Een software voor verhuurbeheer helpt u de kandidaturen te centraliseren, de dossiers te vergelijken en met de kandidaten te communiceren.