Le verhuurder veut augmenter le huur abusivement
Votre verhuurder veut augmenter le huur de maniere abusive in Belgie. Regles d'indexering, augmentation interdite en cours de huurcontract et recours du huurder.
Regels voor huurverhoging in Belgie
De huur in Belgie is strikt geregeld. De verhuurder kan de huur niet vrij verhogen tijdens het lopende huurcontract.
| Situatie | Verhoging mogelijk | Limiet |
|---|---|---|
| Tijdens het huurcontract | Enkel jaarlijkse indexering | Gezondheidsindex |
| Op de driejaarlijkse vervaldag | Herziening bij akkoord of rechter | Marktwaarde |
| Tussen twee huurders | Vrij | Indicatieve rooster (Brussel) |
| Na werken (tussen twee huurders) | Vrij | In verhouding tot de meerwaarde |
| Huurcontract EPB E-G (Brussel) | Geen indexering | Blokkering sinds 2022 |
In het geval van Fatima kondigt de verhuurder +15% aan zonder wettelijke grond. Dit is illegaal tijdens het lopende huurcontract. Enkel de jaarlijkse indexering (ongeveer 2-3%) is toegestaan.
Als de verhuurder u een illegale huurverhoging aankondigt, weiger dan schriftelijk en blijf de normale huur betalen (geindexeerd indien van toepassing). Geef niet toe aan druk. De verhuurder kan u niet uitzetten omdat u een illegale verhoging weigert.
De wettelijke indexering: de enige toegestane verhoging
Het mechanisme
De indexering is een automatische aanpassing van de huur op basis van de gezondheidsindex (consumptieprijsindex exclusief tabak, alcohol, brandstoffen). Ze is eenmaal per jaar toegestaan, op de verjaardag van het huurcontract.
Formule
Geindexeerde huur = basishuur x nieuwe gezondheidsindex / gezondheidsindex van de maand van ondertekening
Voorbeeld voor Fatima
- Basishuur (2022): 750 EUR
- Gezondheidsindex bij ondertekening: 110
- Huidige gezondheidsindex: 118
- Geindexeerde huur: 750 x 118 / 110 = 804,55 EUR
De wettelijke verhoging bedraagt 54,55 EUR (7,3% over 4 jaar), en niet 110 EUR (15%) zoals de verhuurder vraagt.
EPB-blokkering
In Brussel kunnen panden met EPB E, F of G niet worden geindexeerd sinds oktober 2022. Fatima zou de EPB-score van haar appartement moeten controleren.
Raadpleeg voor de berekening van de indexering onze gids over de huur en kosten.
Een onrechtmatige huurverhoging herkennen
Illegale situaties
| Situatie | Wettelijk? |
|---|---|
| Verhoging van 15% zonder reden | Nee |
| Indexering hoger dan de gezondheidsindex | Nee |
| Verhoging voor “uitgevoerde werken” tijdens het huurcontract | Nee (behalve bij schriftelijk akkoord) |
| Verhoging voor “marktstijging” tijdens het huurcontract | Nee |
| Dreigement met uitzetting bij weigering van de verhoging | Nee (chantage) |
| Indexering op een pand met EPB E-G in Brussel | Nee (blokkering) |
Wettelijke situaties
| Situatie | Wettelijk? |
|---|---|
| Jaarlijkse indexering volgens de gezondheidsindex | Ja |
| Herziening op de driejaarlijkse vervaldag (bij akkoord of rechter) | Ja |
| Verhoging tussen twee huurders | Ja |
| Verhoging overeengekomen bij schriftelijk aanhangsel | Ja |
Uw verhaalsmogelijkheden als huurder
Stap 1: schriftelijk weigeren
Stuur een aangetekende brief naar de verhuurder:
- Herinnering aan de indexeringsregels (toepasselijke wetgeving)
- Berekening van de wettelijk geindexeerde huur
- Weigering van de gevraagde verhoging
- Verbintenis om de wettelijke huur te betalen (geindexeerd indien van toepassing)
Stap 2: de normale huur blijven betalen
Betaal de wettelijke huur (geindexeerd indien van toepassing), niet het bedrag dat de verhuurder vraagt. Bewaar de betalingsbewijzen.
Stap 3: de vrederechter inschakelen
Als de verhuurder volhoudt, dreigt of betalingen weigert:
- Dien een verzoek tot verzoening in (gratis)
- Als de verzoening mislukt, schakel de vrederechter in
- De rechter zal de wettelijke huur vaststellen en kan de verhuurder tot schadevergoeding veroordelen
Stap 4: rechtsbijstand
- Bemiddelingsdienst van de gemeente (gratis)
- Rechtsbijstand van de balie (bij bescheiden inkomsten)
- Huurdersvakbond (SNPC aan verhuurderszijde, aan huurderszijde bestaan er verenigingen)
Terugbetaling van het te veel betaalde vragen
Als u de illegale verhoging al heeft betaald, kunt u de terugbetaling van het te veel betaalde vorderen voor de vrederechter. De verjaringstermijn bedraagt 5 jaar.
Om het wettelijke bedrag van uw huur te verifieren, gebruik onze online huurcontractgenerator die de indexering automatisch berekent. Raadpleeg voor andere gevallen onze praktijkgevallen.