Peut-on louer un bien pendant une renovation in Belgie
Louer un bien en cours de renovation in Belgie : conditions, obligations du verhuurder, droits du huurder, impact sur le huur et risques juridiques.
Wettelijke voorwaarden om te verhuren tijdens werken
Een pand verhuren dat gedeeltelijk in renovatie is, is wettelijk toegestaan in Belgie onder strikte voorwaarden:
- Het verhuurde gedeelte moet voldoen aan de normen: elektriciteit, EPB, rookmelders, minimumoppervlakte, ventilatie
- De veiligheid van de huurder mag niet in gevaar worden gebracht door de lopende werken
- De toegang tot het verhuurde gedeelte moet onafhankelijk zijn van de werf
- Het huurcontract moet de verhuurde ruimtes en de ruimtes in renovatie duidelijk afbakenen
Bruno kan de gelijkvloers verhuren omdat die conform is (elektriciteit volgens de normen, EPB C, rookmelders). De verdieping in renovatie moet fysiek gescheiden en ontoegankelijk voor de huurder zijn.
De zones in renovatie moeten fysiek gescheiden zijn van het verhuurde gedeelte (deur op slot, toegang verboden). De huurder mag nooit toegang hebben tot de werf (aansprakelijkheid bij een ongeval).
Het aangepaste huurcontract
Het huurcontract moet specifieke clausules bevatten:
Beschrijving van het verhuurde pand
| Element | Verplichte vermelding |
|---|---|
| Verhuurde oppervlakte | In m2, met plan |
| Priveruimtes | Slaapkamer(s), keuken, badkamer |
| Gemeenschappelijke ruimtes | Hal, ingang |
| Ruimtes in renovatie | Verdieping (toegang verboden) |
| Buitenruimtes | Tuin, parking (indien van toepassing) |
Specifieke clausules
- Werkenclausule: beschrijving van de geplande werken, kalender, werkuren
- Overlastclausule: verbintenis van de verhuurder om overlast te beperken (uren, bescherming)
- Herzieningsclausule: de huur wordt naar boven bijgesteld wanneer de werken voltooid zijn en de ruimtes beschikbaar worden
- Uitstapclausule: mogelijkheid voor de huurder om op te zeggen als de overlast buitensporig wordt
Huurprijs
De huur moet overeenstemmen met het werkelijk verhuurde oppervlak, niet het totale oppervlak van het pand. Een pand van 120 m2 waarvan 70 m2 verhuurd en 50 m2 in renovatie: de huur is gebaseerd op 70 m2.
Om een huurcontract met deze clausules op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator.
Overlast van de werf beheren
Verplichtingen van de verhuurder
- De huurder vooraf verwittigen over de planning van de werken
- De werkuren beperken: doorgaans 7u-18u op weekdagen, 9u-12u op zaterdag, niets op zondag
- De woning beschermen: zeilen, gesloten deuren, regelmatige schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
- De veiligheid garanderen: werftoegang verboden voor de huurder, bescherming tegen stof en puin
Rechten van de huurder
Bij buitensporige overlast kan de huurder vragen om:
- Een tijdelijke huurverlaging (in verhouding tot het verlies aan woongenot)
- Een tijdelijke herhuisvesting als de woning onbewoonbaar wordt (ten laste van de verhuurder)
- De ontbinding van het huurcontract als de overlast verder gaat dan wat was overeengekomen
Wat als “buitensporig” wordt beschouwd
| Overlast | Aanvaardbaar | Buitensporig |
|---|---|---|
| Werflawaai (7u-18u) | Ja | Nee |
| Lawaai na 18u of op zondag | Nee | Ja |
| Wateronderbreking < 4u | Ja | Nee |
| Wateronderbreking > 24u | Nee | Ja |
| Occasioneel stof | Ja | Nee |
| Permanent stof | Nee | Ja |
Raadpleeg onze gids over werken en onderhoud bij verhuur.
Praktisch advies
Voor de verhuurder
- Beoordeel de haalbaarheid: zijn de werken verenigbaar met de verhuur?
- Voorzie een aantrekkelijke huur: de korting compenseert de overlast
- Documenteer alles: planning van de werken, werkuren, afspraken
- Zorg voor de juiste verzekering: uw verzekering niet-bewoonde eigenaar moet het pand dekken tijdens de werken + de verhuur
- Respecteer de deadlines: de werken voltooien binnen de aangekondigde planning
Voor de huurder
- Bezoek het pand voor u tekent om de werf te beoordelen
- Onderhandel over een verlaagde huur tijdens de duur van de werken
- Eis een schriftelijke planning met verwachte einddatum
- Controleer of het verhuurde gedeelte conform is (EPB, elektriciteit, rookmelders)
Een softwarepakket voor huurbeheer volgt de voortgang van de werken en de communicatie met de huurder op. Raadpleeg voor andere concrete gevallen onze praktijkgevallen.