De huurder weigert de plaatsbeschrijving: wat te doen
Uw huurder weigert de plaatsbeschrijving te ondertekenen in Belgie? Juridische gevolgen, procedure met tegensprekelijke expert en verhaal van de verhuurder.
Weigering van de plaatsbeschrijving: de situatie van Philippe
Philippe is verhuurder van een appartement in Waterloo. Bij het einde van het huurcontract organiseert hij de uittredende plaatsbeschrijving met de huurder. Tijdens het bezoek stellen zij beschadigingen vast: vochtsporen in de badkamer, gekrast parket in de woonkamer, niet-gedichte gaten in de muren.
De huurder betwist drie punten:
- De vochtsporen waren al aanwezig bij de intrede (hij beroept zich op een gemeld gebrek)
- De krassen op het parket vallen onder normale slijtage
- De gaten zijn onbeduidend en rechtvaardigen geen inhouding
De huurder weigert de uittredende plaatsbeschrijving te ondertekenen. Philippe zit vast.
Alles draait om de vergelijking tussen de intredende en de uittredende plaatsbeschrijving. Als de intredende plaatsbeschrijving gedetailleerd is en vergezeld van foto’s, staat de verhuurder sterk. Zonder intredende plaatsbeschrijving wordt het pand verondersteld in goede staat te zijn — wat de huurder benadeelt.
Rechten van elke partij
De huurder mag weigeren
De huurder heeft het recht om een document te weigeren waarmee hij niet akkoord gaat. Hem dwingen te ondertekenen zou een wilsgebrek zijn.
Echter, de weigering blokkeert de procedure niet: de verhuurder kan een beroep doen op een tegensprekelijke expert.
De verhuurder moet reageren
De verhuurder mag niet:
- De huurwaarborg inhouden zonder uittredende plaatsbeschrijving
- De sloten veranderen om de huurder te beletten te vertrekken
- Beschadigingen factureren zonder bewijs
De verhuurder mag wel:
- Een tegensprekelijke expert aanvragen
- De intredende en uittredende plaatsbeschrijving vergelijken
- De vrederechter vatten als het geschil voortduurt
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Uittredende plaatsbeschrijving ondertekend door beide partijen | Document geldt als bewijs |
| Uittredende plaatsbeschrijving geweigerd, expert aangesteld | Expertverslag geldt als bewijs |
| Geen uittredende plaatsbeschrijving | Pand verondersteld in goede staat (verhuurder verliest) |
De tegensprekelijke expert
Wanneer aanstellen
Als de huurder weigert de minnelijke plaatsbeschrijving te ondertekenen, moet de verhuurder een tegensprekelijke expert aanstellen binnen de 8 dagen na de sleuteloverdracht.
Wie kan expert zijn
- Beedigde landmeter-expert
- Architect
- Gecertificeerd vastgoedexpert
- Gerechtelijk expert (als laatste redmiddel)
Verloop
- De verhuurder contacteert een expert en stelt een datum vast
- Beide partijen worden opgeroepen (de huurder mag zich laten vertegenwoordigen)
- De expert bezoekt het pand en vergelijkt met de intredende plaatsbeschrijving
- Hij stelt een gedetailleerd verslag op met foto’s en evaluatie van de schade
- Het verslag wordt aan beide partijen bezorgd
Kosten
| Type expertise | Gemiddelde kost | Verdeling |
|---|---|---|
| Minnelijke expertise | 200-350 EUR | 50/50 |
| Gerechtelijke expertise (vrederechter) | 400-800 EUR | Volgens beslissing van de rechter |
De kost van de expertise kan worden aangerekend aan de huurder (via de waarborg) als hij verantwoordelijk is voor de vastgestelde beschadigingen.
Praktisch advies
Voor de verhuurder
- Wacht niet te lang: stel de expert aan binnen de 8 dagen na de sleuteloverdracht
- Bewaar de foto’s van de intredende plaatsbeschrijving — dat is bewijsstuk nummer 1
- Documenteer de beschadigingen met gedateerde foto’s voor elke herstelling
- Geef de waarborg niet vrij zolang het geschil niet is opgelost
Voor de huurder
- Wees aanwezig bij de tegensprekelijke expertise (anders wordt het verslag zonder u opgesteld)
- Bereid uw argumenten voor: foto’s van de intrede, meldingen van gebreken tijdens het huurcontract
- Normale slijtage is niet te uwen laste: een gekrast parket na 9 jaar huurcontract is normale slijtage
- Kleine herstellingen (pluggaten, meubelsporen) worden doorgaans als normaal beschouwd
Een softwarepakket voor huurbeheer archiveert uw plaatsbeschrijvingen met foto’s en vergemakkelijkt de vergelijking intrede/vertrek. Om een huurcontract op te stellen met een gedetailleerde plaatsbeschrijving-clausule, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.