Asbest in een huurwoning: verplichtingen van de verhuurder
Asbest ontdekt in uw huurwoning in Belgie? Verplichtingen van de verhuurder, rechten van de huurder, asbestinventaris en asbestverwijderingsprocedure.
- 01 De situatie
- 02 Wettelijk kader
- 03 Wat te doen
- 04 Advies
Asbest en verhuring: de situatie
Asbest werd in Belgie massaal gebruikt in de bouw tot in de jaren 1990. De betrokken materialen: vinyl-asbest vloertegels, leidingisolatie, dakplaten (Eternit), ketelvoegen, verlaagde plafonds.
Voor gebouwen die voor 1998 zijn gebouwd, is de kans op aanwezigheid van asbest hoog. Het probleem doet zich pas voor wanneer de materialen beschadigd zijn (gebroken, afgebrokkeld, doorboord), want het vrijkomen van vezels in de lucht is gevaarlijk.
In het geval van Marc brokkelen de vinyl-asbest vloertegels af — dat is een risicosituatie die ingrijpen vereist. De huurder heeft het probleem gemeld en wacht op een reactie van de verhuurder.
Niet-broze asbest in goede staat (intacte tegels, niet-beschadigde dakplaten) vormt geen onmiddellijk gevaar. Het risico doet zich enkel voor bij beschadiging, doorboring of manipulatie van de materialen.
Wettelijk kader in Belgie
Regelgeving
Het Koninklijk Besluit van 16 maart 2006 betreffende de bescherming van werknemers tegen asbestrisico’s is voornamelijk van toepassing op werkplekken. Voor residentieel vastgoed bestaat er geen specifieke verplichting tot asbestinventaris voor de verhuring.
Echter:
- De verhuurder heeft een algemene veiligheidsverplichting (artikel 1719 Burgerlijk Wetboek: een goed in goede staat afleveren)
- De verhuurder moet de huurder informeren over de bekende aanwezigheid van asbest
- Werken aan asbesthoudende materialen moeten worden uitgevoerd door een erkend vakman
Gewestelijke normen
| Gewest | Verplichte inventaris (residentieel) | Verplichte asbestverwijdering |
|---|---|---|
| Brussel | Nee | Indien gevaarlijke beschadiging |
| Wallonie | Nee | Indien gevaarlijke beschadiging |
| Vlaanderen | Ja (asbestattest verplicht bij verkoop sinds 2022, verhuring op termijn) | Indien gevaarlijke beschadiging |
In Vlaanderen zal het asbestattest geleidelijk verplicht worden voor de verhuring. Raadpleeg de verplichtingen van de verhuurder voor de details.
Wat concreet te doen
Voor de verhuurder
- Niet zelf ingrijpen: nooit een verdacht materiaal breken, doorboren of manipuleren
- Laten analyseren door een erkend laboratorium (kost: 50-150 EUR per staal)
- De toestand evalueren: intact materiaal (bewaking) of beschadigd (ingrijpen)
- Indien beschadigd: een erkende asbestverwijderingsfirma laten ingrijpen
- De huurder schriftelijk informeren over de resultaten en genomen maatregelen
- De analyse- en werkverslagen bewaren
Voor de huurder
- Elk verdacht materiaal melden aan de verhuurder per brief
- De betrokken materialen niet aanraken
- Als de verhuurder niet reageert: ingebrekestelling per aangetekende brief
- Bij onmiddellijk gevaar: de gemeentelijke woondienst contacteren
- Als laatste redmiddel: de vrederechter vatten om de werken te bevelen
De kost van de asbestverwijdering is volledig ten laste van de verhuurder (structurele werken). Een softwarepakket voor huurbeheer maakt het mogelijk de meldingen en interventies op te volgen.
Advies
Voor de verhuring
- Laat een asbestinventaris opmaken door een vakman als het gebouw van voor 1998 dateert
- Vermeld de aanwezigheid van asbest in het huurcontract (transparantie = juridische bescherming)
- Als de asbest in goede staat is, volstaat eenvoudige bewaking (geen verplichte werken)
Tijdens het huurcontract
- Verbied doorboringswerken door de huurder in risicozones
- Plan een jaarlijkse visuele controle van de betrokken materialen
- Documenteer de toestand van de materialen (gedateerde foto’s)
Om veiligheidsclausules in uw huurcontract op te nemen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere concrete situaties onze praktijkgevallen.