Huurwaarborg en werken door de huurder
Kan de verhuurder de huurwaarborg inhouden voor werken uitgevoerd door de huurder? Regels en geschillen.
Werken door de huurder: het algemeen kader
In Belgie mag de huurder de woning niet wijzigen zonder de toestemming van de verhuurder. Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de huurder om het pand te gebruiken als een goed huisvader, dat wil zeggen op redelijke wijze en zonder het te verbouwen.
Dit principe heeft een directe impact op de huurwaarborg: als de huurder niet-toegestane werken heeft uitgevoerd, kan de verhuurder bij het einde van het huurcontract de herstelling in oorspronkelijke staat eisen en de waarborg inhouden om deze werken te financieren.
Het onderscheid tussen toegestane en niet-toegestane werken is dus essentieel voor het lot van de waarborg.
Door de verhuurder toegestane werken
Wanneer de verhuurder zijn schriftelijk akkoord geeft voor werken, worden de voorwaarden voor de herstelling in oorspronkelijke staat over het algemeen in dat akkoord opgenomen:
Akkoord met herstelling in oorspronkelijke staat
De huurder mag de werken uitvoeren maar moet de woning bij het einde van het huurcontract in zijn oorspronkelijke staat herstellen. De waarborg kan worden ingehouden als de herstelling niet is uitgevoerd.
Akkoord zonder herstelling in oorspronkelijke staat
De verhuurder aanvaardt de werken en ziet af van de herstelling in oorspronkelijke staat. De werken blijven verworven voor de verhuurder. De waarborg wordt niet aangetast.
Akkoord met vergoeding
Zeldzaam maar mogelijk: de verhuurder verbindt zich ertoe de huurder te vergoeden voor verbeteringswerken bij het einde van het huurcontract.
| Type akkoord | Herstelling in oorspronkelijke staat | Impact waarborg | Vergoeding huurder |
|---|---|---|---|
| Met herstelling in oorspronkelijke staat | Ja | Inhouding indien niet uitgevoerd | Nee |
| Zonder herstelling in oorspronkelijke staat | Nee | Geen | Nee |
| Met vergoeding | Nee | Geen | Ja (volgens akkoord) |
Niet-toegestane werken: de gevolgen
Als de huurder werken heeft uitgevoerd zonder schriftelijk akkoord van de verhuurder, kunnen de gevolgen zwaar zijn:
- Verplichte herstelling in oorspronkelijke staat: de verhuurder kan eisen dat de woning in zijn oorspronkelijke staat wordt hersteld
- Inhouding op de waarborg: de kosten van de herstelling worden ingehouden op de waarborg
- Bijkomende schadevergoeding: als de kosten de waarborg overschrijden, kan de verhuurder het verschil vorderen
In het Belgische recht worden de door de huurder uitgevoerde werken eigendom van de verhuurder door het mechanisme van de natrekking (artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek). De huurder mag ze niet meenemen noch een vergoeding eisen, behoudens andersluidende overeenkomst.
De verhuurder stelt de werken vast bij de plaatsbeschrijving van uittrede en vergelijkt met de intredeplaatsbeschrijving.
Concrete impact op de huurwaarborg
Berekening van de inhouding
De verhuurder kan op de waarborg inhouden:
- De kosten van de afbraak van niet-toegestane werken
- De kosten van de herstelling in oorspronkelijke staat in de oorspronkelijke configuratie
- De bijkomende kosten (afvoer van puin, reiniging)
De inhouding moet worden gerechtvaardigd door offertes of facturen. Het bedrag mag de reele kosten van de herstelling niet overschrijden.
Als de inhouding de waarborg overschrijdt
De verhuurder kan het saldo vorderen van de huurder via ingebrekestelling en, bij weigering, bij de vrederechter. Raadpleeg onze gids over schade hoger dan de waarborg.
Praktische tips
Voor de huurder
- Vraag altijd schriftelijk akkoord voordat u werken uitvoert, zelfs kleine
- Preciseer de voorwaarden voor herstelling in het akkoord
- Bewaar de facturen van de uitgevoerde werken
- Herstel voor vertrek in oorspronkelijke staat als het akkoord dat voorziet
Voor de verhuurder
- Formaliseer elk akkoord schriftelijk (aanhangsel bij het huurcontract of schrijven)
- Inspecteer regelmatig de woning (met respect voor de privacy van de huurder)
Voor een huurcontract met clausules betreffende werken door de huurder, gebruik onze online huurcontractgenerator. Een software voor verhuurbeheer stelt u in staat de akkoorden over werken op te slaan en de geschiedenis van de wijzigingen aan de woning op te volgen.