Schade hoger dan het bedrag van de huurwaarborg
Wat als de schade het waarborgbedrag overschrijdt? Verhaal, vrederechter, bewijs.
De huurwaarborg: een vangnet, geen plafond
De huurwaarborg in Belgie is beperkt tot 2 maanden huur (geblokkeerde rekening) of 3 maanden (bankwaarborg). Dit bedrag volstaat om kleine herstellingen en gangbare onbetaalde huur te dekken, maar kan ontoereikend zijn bij aanzienlijke schade.
Het essientiele punt: de waarborg is een minimumbescherming voor de verhuurder, geen plafond van aansprakelijkheid voor de huurder. De huurder blijft verantwoordelijk voor de volledige schade die hij heeft veroorzaakt, zelfs als het bedrag dat van de waarborg overschrijdt.
Dit principe vloeit voort uit de artikelen 1732 en volgende van het Belgische Burgerlijk Wetboek: de huurder is aansprakelijk voor de beschadigingen die tijdens zijn gebruik zijn ontstaan, behalve die te wijten zijn aan slijtage of overmacht.
De procedure van de verhuurder
Stap 1: de schade vaststellen
De verhuurder moet de schade documenteren bij de plaatsbeschrijving van uittrede:
- Nauwkeurige beschrijving van elke schade
- Foto’s voor/na
- Vergelijking met de intredeplaatsbeschrijving
Stap 2: de herstellingen becijferen
Verkrijg minstens twee offertes van vakmensen voor elke herstellingspost. De offertes moeten gedetailleerd zijn (materiaalkosten, arbeidskosten, termijn).
Stap 3: ingebrekestelling
Stuur een aangetekend schrijven naar de huurder met vermelding van:
- De lijst van vastgestelde schade
- De bijbehorende offertes
- Het totaal gevorderde bedrag, verminderd met het bedrag van de waarborg
- Een termijn van 30 dagen om te betalen of te betwisten
Stap 4: vrederechter
Als de huurder niet betaalt en niet betwist binnen de termijn, schakel de vrederechter in van de plaats waar het pand gelegen is.
Berekening van de schadevergoeding
De verhuurder mag niet de nieuwwaarde vorderen. De vergoeding wordt berekend rekening houdend met de slijtage van de beschadigde elementen.
| Schadepost | Herstellingskosten | Slijtage (ouderdom/levensduur) | Toerekenbaar bedrag |
|---|---|---|---|
| Schilderwerk (3 kamers) | 2 500 EUR | 50 % (5 jaar op 10) | 1 250 EUR |
| Gekrast parket | 1 800 EUR | 25 % (5 jaar op 20) | 1 350 EUR |
| Ingebeukte deur | 600 EUR | 10 % (3 jaar op 30) | 540 EUR |
| Totaal | 4 900 EUR | 3 140 EUR | |
| Huurwaarborg | -1 800 EUR | ||
| Saldo ten laste van de huurder | 1 340 EUR |
De huurder hoeft nooit de nieuwwaarde te betalen om een versleten element te vervangen. De aftrek voor slijtage is een recht van de huurder, geen gunst van de verhuurder.
De opties van de huurder
De schade betwisten
De huurder kan betwisten:
- De aard van de schade (normale slijtage vs beschadiging)
- Het bedrag van de offertes (tegenoffertes vragen)
- De slijtageberekening (een ander rooster voorstellen)
Een gespreide betaling voorstellen
Als de huurder de schade erkent maar niet in een keer kan betalen, kan hij een afbetalingsplan voorstellen. De verhuurder is niet verplicht om te aanvaarden, maar een minnelijk akkoord vermijdt gerechtskosten.
Zijn verzekering inschakelen
De brandverzekering van de huurder kan bepaalde schade dekken (waterschade, brand). Controleer de dekkingen van uw contract voordat u uit eigen zak betaalt.
Tips voor beide partijen
Voor de verhuurder
- Documenteer alles met de intrede- en uittredeplaatsbeschrijving
- Verkrijg meerdere offertes om het gevorderde bedrag te rechtvaardigen
- Pas de slijtage toe — een billijke berekening versterkt uw positie bij de rechter
Voor de huurder
- Sluit een brandverzekering af die de huurrisico’s dekt
- Onderhoud de woning om schade te beperken
- Bij een schadegeval, meld het onmiddellijk bij uw verzekeraar
Voor een huurcontract dat de verantwoordelijkheden inzake schade verduidelijkt, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg ook onze gids over de onterechte inhouding van de waarborg en de door de verhuurder geblokkeerde waarborg.