Huurwaarborg en faillissement van de verhuurder
Wat met de huurwaarborg als de verhuurder failliet gaat? Bescherming, geblokkeerde rekening.
De geblokkeerde rekening beschermt de huurder
In Belgie schrijft de wet voor dat de huurwaarborg wordt geplaatst op een individuele rekening op naam van de huurder bij een bankinstelling. Dit mechanisme biedt een essentiele bescherming: de geblokkeerde rekening maakt geen deel uit van het vermogen van de verhuurder.
Bij faillissement van de verhuurder kunnen zijn schuldeisers de huurwaarborg op een geblokkeerde rekening niet in beslag nemen. De huurder blijft titularis van zijn rekening en kan zijn geld bij het einde van het huurcontract recupereren, volgens de normale procedure.
Dit principe geldt in de drie Belgische Gewesten en vormt het belangrijkste argument voor de verplichte plaatsing van de waarborg op een geblokkeerde rekening.
Niet-geblokkeerde waarborg: een groot risico
Als de verhuurder de waarborg in eigen beheer heeft gehouden — een onwettige maar helaas veelvoorkomende praktijk —, bevindt de huurder zich in een zeer delicate situatie bij faillissement.
| Situatie | Bescherming van de huurder |
|---|---|
| Waarborg op geblokkeerde rekening | Volledig — buiten het vermogen van de verhuurder |
| Bankwaarborg (OCMW) | Volledig — het OCMW garandeert het bedrag |
| Waarborg in eigen beheer | Nagenoeg nihil — chirografaire schuldvordering |
Bij faillissement met niet-geblokkeerde waarborg:
- De huurder moet zijn schuldvordering aangeven bij de curator binnen de door de rechtbank vastgestelde termijn
- Hij wordt geklasseerd als chirografaire schuldeiser (zonder voorrecht)
- Hij wordt terugbetaald na de bevoorrechte schuldeisers (Staat, werknemers, banken)
- In de praktijk zijn de kansen op recuperatie zeer klein
Als uw verhuurder de waarborg niet op een geblokkeerde rekening heeft geplaatst, eis dit onmiddellijk per aangetekend schrijven. Bij weigering, stap zonder uitstel naar de vrederechter. Dat is uw beste bescherming.
Stappen voor de huurder bij faillissement
Het huurcontract loopt verder
Het faillissement van de verhuurder maakt geen einde aan het huurcontract. De curator (aangesteld door de ondernemingsrechtbank) neemt het beheer van het pand over in afwachting van een eventuele verkoop.
Te volgen stappen
- Neem contact op met de curator om u als huurder van het pand te identificeren
- Blijf de huur betalen volgens de instructies van de curator (vaak op een nieuwe rekening)
- Controleer de status van uw waarborg bij uw bank — als ze op een geblokkeerde rekening staat, is ze beschermd
- Bij verkoop van het pand loopt het huurcontract verder met de nieuwe eigenaar (principe van artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek)
Raadpleeg onze gids over de eigenaarswisseling en de waarborg voor de gevolgen van de verkoop.
Tips ter bescherming
- Eis altijd een geblokkeerde rekening — dat is de enige doeltreffende bescherming bij faillissement
- Vraag een jaarlijks bankrekeninguittreksel dat het bestaan en het saldo van de waarborgrekening bevestigt
- Bewaar het bewijs van de oorspronkelijke overschrijving van de waarborg
- Bij onroerend beslag, neem snel contact op met de curator of de gerechtsdeurwaarder om uw rechten als huurder te doen gelden
Voor een conform huurcontract dat de verplichte plaatsing van de waarborg op een geblokkeerde rekening voorziet, gebruik onze online huurcontractgenerator. Een software voor verhuurbeheer stelt de verhuurder in staat alle waarborgen op te volgen en hun conformiteit te verzekeren.