Huurwaarborg bij verandering van eigenaar
Wat gebeurt er met de huurwaarborg bij verkoop van het pand? Overdracht, rechten van de huurder.
Het principe van de continuiteit van het huurcontract bij verkoop
In Belgie leidt de verkoop van een verhuurd pand niet tot het einde van het huurcontract. Dit is het fundamentele principe van artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek: het huurcontract volgt het pand. De koper wordt de nieuwe verhuurder en neemt alle rechten en verplichtingen van de vorige eigenaar over.
Dit principe is volledig van toepassing op de huurwaarborg. De huurder hoeft geen nieuwe waarborg te storten, noch de bestaande geblokkeerde rekening te wijzigen. Het huurcontract loopt verder onder dezelfde voorwaarden, alsof de verkoop niet had plaatsgevonden.
Raadpleeg onze gids over de eigenaarswisseling tijdens het huurcontract voor de algemene gevolgen van de verkoop.
Wat gebeurt er concreet met de waarborg?
Waarborg op geblokkeerde rekening (normale situatie)
Als de waarborg correct is geplaatst op een individuele rekening bij een bank, blijft ze ongewijzigd. De rekening staat op naam van de huurder en verandert niet van titularis. Alleen de verwijzing naar de verhuurder in het bankdossier moet worden bijgewerkt.
Niet-geblokkeerde waarborg (onregelmatige situatie)
Als de vorige eigenaar de waarborg in eigen beheer hield (een situatie die niet conform de wet is), is de overdracht delicater. De vorige eigenaar moet het bedrag aan de nieuwe eigenaar overdragen, of het alsnog op een geblokkeerde rekening plaatsen.
| Vorm van de waarborg | Impact van de eigenaarswisseling |
|---|---|
| Individuele geblokkeerde rekening | Geen wijziging, bijwerking van het bankdossier |
| Bankwaarborg (OCMW) | De garantie van het OCMW volgt het huurcontract, geen wijziging |
| Waarborg in eigen beheer | De vorige eigenaar moet overdragen aan de nieuwe |
| Borgstelling door een derde | De borgstelling blijft geldig, de borg wordt geinformeerd |
Verplichtingen van de nieuwe verhuurder
De nieuwe verhuurder moet:
- Het bestaande huurcontract respecteren in al zijn clausules, inclusief die met betrekking tot de waarborg
- Zich kenbaar maken bij de huurder en zijn contactgegevens voor de correspondentie meedelen
- De vrijgave mee ondertekenen van de waarborg bij het einde van het huurcontract, in plaats van de vorige eigenaar
Hij kan niet:
- Een bijkomende waarborg eisen
- De voorwaarden van de waarborg wijzigen
- De overdracht van de geblokkeerde rekening naar een andere bank vragen
- De waarborg inhouden voor schade van voor zijn aankoop (tenzij ze vermeld staan in de intredeplaatsbeschrijving)
Veelvoorkomende problemen en oplossingen
De vorige eigenaar heeft de waarborg geind
Als de vorige eigenaar de waarborg heeft geind zonder ze op een geblokkeerde rekening te plaatsen en weigert ze over te dragen aan de nieuwe eigenaar, kan de huurder een vordering instellen tegen de vorige eigenaar bij de vrederechter.
De nieuwe eigenaar kent het bestaan van de waarborg niet
De verkoopakte moet het bestaan van het huurcontract en de huurwaarborg vermelden. Als dat niet het geval is, heeft de koper een verhaalsmogelijkheid tegen de verkoper, maar de huurder blijft beschermd.
Onenigheid over de uittredeplaatsbeschrijving
Als de nieuwe eigenaar de plaatsbeschrijving van uittrede betwist, moet hij zich baseren op de intredeplaatsbeschrijving die met de vorige eigenaar is opgesteld. Hij kan geen schade inroepen van voor zijn aankoop.
Praktische tips
- Controleer of uw waarborg op een geblokkeerde rekening staat — vraag een uittreksel bij uw bank
- Vraag de contactgegevens van de nieuwe verhuurder schriftelijk op
- Bewaar een kopie van de intredeplaatsbeschrijving — dat is het referentiedocument, ongeacht wie de verhuurder is
- Informeer uw bank over de eigenaarswisseling voor de bijwerking van het dossier
Voor een huurcontract met clausules over de overdracht van de waarborg bij verkoop, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg ook onze gids over het faillissement van de verhuurder voor een ander scenario van wisseling van verhuurder.