Vices caches en location : recours in Belgie
Les vices caches en location in Belgie : definition, difference avec l'usure normale, recours du huurder, obligations du verhuurder et procedure.
Wat is een verborgen gebrek bij verhuur
Het verborgen gebrek is een niet-zichtbaar defect bij de plaatsbeschrijving bij intrede, dat bestond voor of op het moment van het sluiten van het huurcontract.
| Criterium | Verborgen gebrek | Normale slijtage | Zichtbaar defect |
|---|---|---|---|
| Zichtbaar bij intrede | Nee | Nee | Ja |
| Aansprakelijkheid | Verhuurder | Verhuurder (onderhoud) | Aanvaard door de huurder |
| Voorbeelden | Houtworm onder de vloer, asbest | Versleten voegen, afgebladderde verf | Zichtbare scheur, vlek |
| Vordering | Garantie voor gebreken | Huurherstellingen | Geen |
De verhuurder is gehouden tot de garantie voor verborgen gebreken zelfs als hij ze niet kende (artikel 1721 van het Burgerlijk Wetboek). De huurwaarborg dekt de verborgen gebreken niet.
Verhaalsmogelijkheden van de huurder
Wat de huurder kan vragen
| Verhaal | Voorwaarde |
|---|---|
| Herstelling van het gebrek | Het gebrek is herstelbaar |
| Huurprijsvermindering | Het gebrek vermindert het huurgenot |
| Ontbinding van het huurcontract | Het gebrek maakt de woning onbewoonbaar |
| Schadevergoeding | Materiele of morele schade |
| Terugbetaling van kosten | Door de huurder gemaakte kosten |
De te leveren bewijzen
De huurder moet bewijzen:
- Het bestaan van het gebrek
- Het verborgen karakter (niet zichtbaar bij intrede)
- De anterioriteit (bestond voor de intrede)
- De ernst (impact op het huurgenot)
De belangrijkste bewijzen: expertiseverslag, deurwaardersvaststelling, foto’s, getuigenissen. Een expertise is vaak noodzakelijk.
Procedure bij een verborgen gebrek
Stap 1: vaststellen en documenteren
Neem bij de ontdekking van het gebrek foto’s, doe indien nodig een beroep op een expert en informeer de verhuurder schriftelijk.
Stap 2: ingebrekestelling
Stuur een ingebrekestelling per aangetekend schrijven met verzoek om herstelling binnen een redelijke termijn.
Stap 3: vrederechter
Indien de verhuurder niet reageert, schakel de vrederechter in. De rechter zal waarschijnlijk een gerechtelijke expertise bevelen om de aard, de anterioriteit en de herstellingskosten van het gebrek te bepalen.
[!warn] Opgelet Handel binnen een korte termijn na de ontdekking. Een buitensporige vertraging kan worden uitgelegd als een aanvaarding van het gebrek of het bewijs van de anterioriteit bemoeilijken.
Zich beschermen tegen verborgen gebreken
Als huurder: maak een zeer gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede en meld elk later ontdekt defect. Als verhuurder: laat een volledige diagnose uitvoeren voor het in verhuur stellen.
Raadpleeg de gids huurgeschillen en documenteer alles met een beheersoftware voor verhuur. Stel een huurcontract op dat geen exoneratieclausule voor verborgen gebreken bevat (deze zijn nietig bij woninghuurovereenkomsten).