Delais de prescription des litiges locatifs in Belgie
Delais de prescription pour les litiges locatifs in Belgie. Huurs impayes, huurwaarborg, degats, vices caches et actions en justice.
Verjaringstermijnen per type geschil
In het Belgisch recht heeft elk type huurgeschil een specifieke verjaringstermijn. Na het verstrijken van deze termijn is de rechtsvordering niet-ontvankelijk.
Tabel van de termijnen
| Type geschil | Termijn | Aanvangspunt | Wettelijke basis |
|---|---|---|---|
| Achterstallige huur | 5 jaar | Datum van opeisbaarheid van elke huur | Art. 2277 B.W. |
| Achterstallige huurlasten | 5 jaar | Datum van opeisbaarheid | Art. 2277 B.W. |
| Huurschade | 1 jaar | Einde van het huurcontract | Art. 2273 B.W. |
| Huurherstellingen | 1 jaar | Einde van het huurcontract | Art. 2273 B.W. |
| Plaatsbeschrijving (betwisting) | 1 jaar | Einde van het huurcontract | Art. 2273 B.W. |
| Huurwaarborg (vrijgave) | 10 jaar | Einde van het huurcontract | Gewone verjaring |
| Verborgen gebreken | 1 jaar | Ontdekking van het gebrek | Rechtspraak |
| Contractuele aansprakelijkheid | 10 jaar | Schadeverwekkend feit | Art. 2262bis B.W. |
Let op de korte termijnen
De termijn van 1 jaar voor vorderingen die verband houden met het einde van het huurcontract is de belangrijkste om te onthouden. Na de teruggave van de sleutels hebben verhuurder en huurder 1 jaar om te handelen.
Voor het algemene kader van geschillen raadpleegt u onze gids huurgeschillen in Belgie.
Stuiting en schorsing van de verjaring
Stuitingshandelingen
De verjaring kan worden gestuit door bepaalde handelingen. De stuiting doet de termijn opnieuw beginnen.
| Handeling | Stuitend effect |
|---|---|
| Dagvaarding (deurwaarder) | Ja |
| Verzoekschrift bij de vrederechter | Ja |
| Schuldbekentenis van de schuldenaar | Ja |
| Bewarend beslag | Ja |
| Aangetekend schrijven | Nee |
| Ingebrekestelling | Nee |
| E-mail of sms | Nee |
In tegenstelling tot wat vaak wordt aangenomen, stuit een ingebrekestelling (zelfs per aangetekend schrijven) de verjaring niet in Belgie. Enkel een rechtsvordering of een schuldbekentenis stuit de termijn. Wacht niet tot het laatste moment om te handelen.
Schorsing van de verjaring
De verjaring wordt geschorst in bepaalde gevallen:
- Tijdens een officiele bemiddelingsprocedure
- Bij overmacht die het handelen verhindert
- Tussen echtgenoten tijdens het huwelijk
Gevolgen van de verjaring
Voor de verhuurder
| Verjaarde situatie | Gevolg |
|---|---|
| Achterstallige huur van meer dan 5 jaar | Niet meer invorderbaar via de rechter |
| Schade vastgesteld na 1 jaar | Geen vordering meer mogelijk |
| Betwiste plaatsbeschrijving na 1 jaar | Definitief |
Voor de huurder
| Verjaarde situatie | Gevolg |
|---|---|
| Niet-vrijgegeven waarborg na 10 jaar | Gewone verjaring bereikt |
| Niet-uitgevoerde herstellingen na 1 jaar | Geen vordering meer mogelijk |
| Teveel betaalde lasten na 5 jaar | Niet meer terugvorderbaar |
Uitzondering: de verkrijgende verjaring
Indien de verhuurder de huurwaarborg al meer dan 10 jaar in zijn bezit heeft zonder dat de huurder ze heeft opgeist, kan de gewone verjaring van toepassing zijn. In de praktijk geven banken de waarborg na het einde van het huurcontract vrij op basis van een akkoord of rechterlijke beslissing.
Praktisch advies
Voor de verhuurder
- Handel snel bij onbetaalde huur (laat geen achterstallen oplopen)
- Dien bij het einde van het huurcontract uw vorderingen in binnen 6 maanden
- Bewaar alle documenten minstens 10 jaar
- Schakel bij een geschil onmiddellijk de vrederechter in
Voor de huurder
- Eis de vrijgave van de huurwaarborg snel na het einde van het huurcontract op
- Betwist de plaatsbeschrijving bij vertrek in de weken na het vertrek
- Bewaar uw betalingsbewijzen (minstens 5 jaar)
- Wacht niet om verborgen gebreken te melden
Kalender van de vervaldagen
Gebruik een beheersoftware voor verhuur om automatische herinneringen in te stellen voor de kritieke vervaldagen. Formaliseer uw relaties met een duidelijk en volledig huurcontract.