L’indemnite de rupture s’ajoute au preavis
Le proprietaire peut exiger une indemnite de rupture lorsque le locataire resilie anticipement un bail de 9 ans pendant les trois premieres annees. Cette indemnite s’ajoute au preavis de 3 mois et varie de 1 a 3 mois de loyer selon la periode de resiliation.
L’article 3 par. 5 de la loi du 20 fevrier 1991 prevoit un mecanisme d’indemnisation du proprietaire en cas de resiliation anticipee par le locataire. Ce mecanisme vise a compenser le prejudice subi par le bailleur qui comptait sur la duree convenue du bail pour amortir ses investissements.
Il est important de distinguer cette indemnite legale d’une eventuelle clause penale dans le bail. Les clauses penales excessives peuvent etre reduites par le juge de paix si elles sont considerees comme abusives.
En savoir plus : notre page FAQ Droits et obligations.
Montants de l’indemnite selon la periode
| Periode de resiliation | Preavis | Indemnite |
|---|---|---|
| 1ere annee | 3 mois | 3 mois de loyer |
| 2eme annee | 3 mois | 2 mois de loyer |
| 3eme annee | 3 mois | 1 mois de loyer |
| A partir de la 4eme annee | 3 mois | Aucune indemnite |
Pour les baux de courte duree (3 ans ou moins), l’indemnite est generalement fixee a 1 mois de loyer, quel que soit le moment de la resiliation, sauf si le bail prevoit un montant different.
Le loyer de reference pour le calcul est le loyer en cours au moment de la notification du conge, charges non comprises.
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Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Le propriétaire peut-il expulser un locataire qui sous-loue ?.
Voir aussi : voir la réponse.
Cas particuliers
Certaines situations modifient ou suppriment l’obligation d’indemnite :
- Resiliation pour motif grave : si le proprietaire ne respecte pas ses obligations (logement insalubre, travaux non realises), le locataire peut demander la resiliation judiciaire sans indemnite
- Vente du bien : si le proprietaire vend et que l’acquereur donne conge pour occupation personnelle, le locataire ne doit pas d’indemnite
- Bail non enregistre : pour les baux conclus apres le 1er janvier 2007 et non enregistres, le locataire peut resilier sans preavis ni indemnite
- Commun accord : les parties peuvent convenir librement de renoncer a l’indemnite
Le proprietaire qui demande une indemnite superieure aux montants legaux risque de voir la clause reduite par le juge de paix. L’indemnite legale est un maximum, pas un minimum.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 maintient le systeme degressif d’indemnites. Pour les baux de courte duree bruxellois, l’indemnite est d’un mois de loyer si la resiliation est autorisee par le bail.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit les memes montants d’indemnite. Le locataire wallon peut aussi resilier sans indemnite si le bail n’est pas enregistre dans les deux mois.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 applique le meme bareme degressif. En Flandre, le bail non enregistre dans les deux mois permet au locataire de resilier sans preavis ni indemnite.
Loi du 20 fevrier 1991, art. 3 par. 5 (indemnite de rupture par le locataire). Texte coordonne sur Justel.