Bedrijfsdomiciliering is mogelijk onder voorwaarden
De domiciliering van een bedrijf in een gehuurde woning is mogelijk als het huurcontract gemengd gebruik toestaat. De loutere domiciliering van de maatschappelijke zetel (administratief adres) wordt over het algemeen getolereerd, zelfs bij een woninghuurcontract. De werkelijke uitoefening van een professionele activiteit vereist daarentegen een uitdrukkelijke toestemming.
In het Belgisch recht verplicht artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek de huurder het goed conform zijn bestemming te gebruiken. Als het huurcontract exclusief woongebruik vermeldt, vormt de uitoefening van een commerciele activiteit een contractuele tekortkoming.
De rechtspraak maakt echter een onderscheid tussen administratieve domiciliering (professionele post ontvangen) en de werkelijke uitoefening van een activiteit (ontvangst van klanten, opslag van goederen). De eerste wordt over het algemeen getolereerd als ze de aard van de bewoning niet wijzigt.
Te vervullen voorwaarden
Om een bedrijf legaal te domicilieren in een gehuurde woning:
- Het huurcontract controleren : nagaan of het gemengd gebruik toelaat of niet uitdrukkelijk verbiedt
- De verhuurder informeren : zelfs als het contract het niet verbiedt, is transparantie aanbevolen
- De stedenbouw controleren : sommige gemeenten vereisen een stedenbouwkundige vergunning voor bestemmingswijziging
- De mede-eigendom controleren : het reglement van mede-eigendom kan professionele activiteiten verbieden
- Inschrijving bij de KBO : het bedrijf moet op dit adres ingeschreven zijn bij de Kruispuntbank van Ondernemingen
| Type activiteit | Toestemming nodig | Risico |
|---|---|---|
| Domiciliering maatschappelijke zetel | Laag | Getolereerd als er geen werkelijke activiteit is |
| Telewerk | Laag | Geen bestemmingswijziging |
| Vrij beroep | Bijlage bij het contract | Gemengd gebruik te voorzien |
| Handel met ontvangst | Handelshuurcontract | Wijziging van juridisch regime |
Stel een huurcontract met clausule van gemengd gebruik op via BailBelgique. Het contract verduidelijkt de voorwaarden voor de uitoefening van de professionele activiteit en beschermt beide partijen.
Fiscale en juridische gevolgen
De domiciliering van een bedrijf in een gehuurde woning heeft verschillende implicaties:
- Fiscaliteit : als de huurder een vennootschap is, wordt de verhuurder belast op de werkelijke huurinkomsten (en niet op het kadastraal inkomen), wat zijn belasting aanzienlijk kan verhogen
- Onroerende voorheffing : de bestemmingswijziging kan een herziening van het kadastraal inkomen en dus een verhoging van de onroerende voorheffing met zich meebrengen
- Verzekering : de woonverzekering van de huurder dekt mogelijk geen professionele risico’s
- Aansprakelijkheid : de verhuurder kan aansprakelijk worden gesteld als de woning niet voldoet aan de normen voor professionele lokalen
Als het huurcontract exclusief woongebruik voorziet en de huurder een commerciele activiteit uitoefent, kan de verhuurder de ontbinding van het huurcontract vragen wegens ernstige fout. Bovendien stelt de ombouw zonder stedenbouwkundige vergunning de huurder bloot aan administratieve sancties.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 vereist dat het huurcontract de bestemming van het goed vermeldt. De bestemmingswijziging van een woning naar een professioneel lokaal vereist een stedenbouwkundige vergunning bij urban.brussels.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde regels. Het CoDT (Code du Developpement Territorial) vereist een vergunning voor elke bestemmingswijziging.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 vereist dat het gebruik van het goed in het huurcontract vermeld wordt. Een omgevingsvergunning is nodig voor een bestemmingswijziging in Vlaanderen.
Artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek (gebruik conform de bestemming). Woninghuurwet van 20 februari 1991, art. 3 (bestemming van het goed). Gecoordineerde tekst op Justel.