Belasting van een aan een vennootschap verhuurd goed
Wanneer een goed aan een vennootschap (NV, BV, VZW…) wordt verhuurd, wordt de eigenaar belast op de werkelijke ontvangen huurprijs, verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40 %. Deze basis wordt opgeteld bij zijn overige inkomsten en belast tegen zijn marginaal tarief (tot 50 %). Dit is aanzienlijk zwaarder dan verhuur aan een particulier voor bewoning, waarbij enkel het geindexeerde kadastraal inkomen in aanmerking wordt genomen.
Deze regel is van toepassing zodra de huurder een rechtspersoon is, ongeacht het werkelijke gebruik van het goed (kantoren, bewoning voor de zaakvoerder, opslagruimte). De fiscus beschouwt dat de werkelijke huur de draagkracht van de eigenaar in dit geval beter weerspiegelt.
De forfaitaire kostenaftrek van 40 % dekt fictief de onderhouds- en herstellingskosten. De eigenaar kan zijn werkelijke kosten niet bovenop dit forfait aftrekken.
Concrete belastingberekening
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Jaarlijkse brutohuur | 12 000 EUR |
| Forfaitaire kosten (40 %) | - 4 800 EUR |
| Belastbare basis | 7 200 EUR |
| Marginaal tarief (bv. 50 %) | 3 600 EUR belasting |
De belastbare basis is echter begrensd: zij mag niet lager zijn dan het geindexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40 %. In de praktijk zal het werkelijke huurbedrag verminderd met het forfait voor de meeste goederen hoger liggen dan het verhoogde geindexeerde KI.
Bereken voor u aan een vennootschap verhuurt de werkelijke fiscale impact. Het verschil in belasting met een private verhuur kan meerdere duizenden euro’s per jaar bedragen. Raadpleeg uw boekhouder om uw situatie te optimaliseren.
Vergelijking: vennootschap vs particulier
| Criterium | Verhuur aan particulier (bewoning) | Verhuur aan vennootschap |
|---|---|---|
| Belastbare basis | Geindexeerd KI x 1,40 | Werkelijke huur - 40 % forfait |
| Belastbaar bedrag | Laag (enkele honderden EUR) | Hoog (duizenden EUR) |
| Forfaitaire kostenaftrek | Niet van toepassing | 40 % automatisch |
| Werkelijke kosten aftrekbaar | Neen | Neen (enkel forfait) |
| Onroerende voorheffing | Ten laste van eigenaar | Ten laste van eigenaar (tenzij clausule) |
Als de huurder-vennootschap het goed als woning voor haar zaakvoerder gebruikt, pleiten sommige fiscalisten voor de toepassing van het gunstigere regime. De fiscus handhaaft echter doorgaans het regime van de werkelijke huur zodra een rechtspersoon partij is bij het huurcontract.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 regelt de huur van de hoofdverblijfplaats. Voor een huurcontract met een vennootschap geldt het gemeen recht van het Burgerlijk Wetboek. De Brusselse onroerende voorheffing varieert per gemeente.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 wijzigt het federale fiscale regime niet. De Waalse onroerende voorheffing is doorgaans hoger dan in Brussel.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 is niet van toepassing op handelshuur of huurcontracten met vennootschappen. Het fiscale regime blijft federaal. Vlaanderen heeft eigen tarieven voor de onroerende voorheffing.
Artikel 7 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 (onroerende inkomsten). Artikel 13 WIB 92 (forfaitaire kosten). Gecoordineerde tekst op Fisconet.