De procedure bij onbetaalde huur
Bij onbetaalde huur volgt u een geleidelijke procedure: vriendelijke herinnering, ingebrekestelling per aangetekend schrijven, verzoening bij de vrederechter, en gerechtelijke vordering tot ontbinding van het huurcontract en betaling van de achterstallen. De verhuurder mag nooit eigenrichting plegen. De volledige procedure duurt 3 tot 6 maanden.
Niet-betaling van huur is de meest voorkomende reden voor een vordering bij de vrederechter inzake huur. De procedure verloopt in 4 stappen:
| Stap | Indicatieve termijn | Kost |
|---|---|---|
| Vriendelijke herinnering | D+3 tot D+5 | Gratis |
| Ingebrekestelling aangetekend | D+10 tot D+15 | +/- 7 EUR |
| Verzoening bij de vrederechter | D+30 tot D+45 | Gratis |
| Gerechtelijke vordering | D+60 tot D+180 | Gerechtskosten (~160 EUR) |
Het is essentieel om elke stap te documenteren: kopie van berichten, ontvangstbewijzen, bankafschriften die de afwezigheid van betaling aantonen. Deze historiek is doorslaggevend voor de rechter.
De ingebrekestelling: inhoud en vorm
De ingebrekestelling is een cruciale stap. Ze moet per aangetekend schrijven met ontvangstbewijs worden verstuurd en moet bevatten:
- De volledige identiteit van de verhuurder en de huurder
- De referentie van het huurcontract (datum van ondertekening, adres van het pand)
- Het detail van de verschuldigde bedragen (huur, kosten, betrokken maanden)
- Een betalingstermijn (doorgaans 15 dagen)
- De vermelding van de gevolgen bij niet-betaling (inschakeling van de vrederechter)
De ingebrekestelling heeft geen uitvoerbare waarde, maar ze toont de goede trouw van de verhuurder en zijn wil om het conflict minnelijk op te lossen alvorens naar de rechter te stappen.
Genereer uw ingebrekestelling in enkele klikken via BailBelgique. Het document wordt vooraf ingevuld met de gegevens van uw huurcontract en kan rechtstreeks als elektronisch aangetekend schrijven worden verstuurd.
De gerechtelijke procedure voor de vrederechter
Als de ingebrekestelling zonder gevolg blijft, kan de verhuurder de vrederechter van de plaats van het pand inschakelen. Twee opties:
1. Verzoening (gratis): de griffier roept beide partijen op. Als een akkoord wordt bereikt, wordt het opgenomen in een proces-verbaal met waarde van vonnis. Slaagpercentage: ongeveer 40 %.
2. Gerechtelijke vordering: de verhuurder kan vragen:
- De betaling van de achterstallen van huur
- De ontbinding van het huurcontract ten laste van de huurder
- De uithuiszetting van de huurder (met een minimale termijn van een maand)
- Schadevergoeding voor de geleden schade
De rechter kan ook betalingstermijnen toekennen aan de huurder (spreiding over 6 tot 12 maanden) als hij oordeelt dat de situatie tijdelijk is.
Wat de verhuurder NIET mag doen:
- Water, elektriciteit of gas afsluiten
- De sloten vervangen
- De goederen van de huurder in beslag nemen
- De huurwaarborg inhouden zonder akkoord of vonnis
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet dat het OCMW van de gemeente moet worden geinformeerd bij elke uithuiszettingsvordering. De vrederechter kan de uithuiszetting opschorten tijdens de winterperiode (1 december tot 15 maart) in bepaalde gevallen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet eveneens de informatie van het OCMW. Wallonie beschikt over schuldbemiddelingsdiensten (via de OCMW’s en de SPW) die voorafgaand aan de gerechtelijke procedure kunnen tussenbeide komen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verplicht de informatie van het OCMW bij elke uithuiszettingsprocedure. Vlaanderen beschikt over een dicht netwerk van schuldbemiddelingsdiensten.
Burgerlijk Wetboek, art. 1728 — verplichting om de huur te betalen. Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 1° — bevoegdheid van de vrederechter. Art. 1344bis en volgende — uithuiszettingsprocedure.