De verhuurder bepaalt de huurprijs vrij
In Belgie bepaalt de verhuurder vrij het bedrag van de huurprijs bij de ondertekening van het huurcontract. Er bestaat geen maximale huurprijs opgelegd door de wet voor private woningen. Alleen sociale woningen zijn onderworpen aan een plafond.
De vrijheid van huurprijsbepaling vloeit voort uit het principe van contractvrijheid zoals vastgelegd in artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder en de huurder komen een bedrag overeen bij de onderhandeling van het contract.
Dit betekent dat:
- De verhuurder de huurprijs mag vragen die hij wenst
- De huurder vrij is om te aanvaarden of te weigeren
- Geen enkele overheid het bedrag van de huurprijs goedkeurt of controleert
Een buitensporige huurprijs leidt echter tot leegstand: het pand blijft langer leeg staan, wat meer kost dan een huurprijs die is afgestemd op de markt.
Criteria om een aangepaste huurprijs te bepalen
Om een competitieve en realistische huurprijs te bepalen:
- Vergelijk met de lokale markt: raadpleeg de advertenties op Immoweb voor vergelijkbare panden (zelfde gemeente, oppervlakte, aantal kamers)
- Raadpleeg het indicatief rooster: in Brussel geeft het huurprijsrooster een officiele prijsvork
- Evalueer de staat van het pand: ingerichte keuken, recente renovatie, dubbele beglazing verhogen de huurwaarde
- Houd rekening met het EPC: een A- of B-certificaat laat toe een hogere huurprijs te vragen; een laag EPC kan kandidaten afschrikken
- Integreer de kosten: verduidelijken of de kosten forfaitair of reeel zijn, beinvloedt de perceptie van de totale huurprijs
| Criterium | Impact op de huurprijs |
|---|---|
| Ligging (stadscentrum vs rand) | +20 % tot +40 % |
| EPC A-B vs EPC E-F | +10 % tot +15 % |
| Ingerichte keuken | +5 % tot +10 % |
| Terras / tuin | +5 % tot +10 % |
| Parking inbegrepen | +50 tot +120 EUR/maand |
Stel uw huurprijs iets onder het marktmaximum in om snel kwaliteitskandidaten aan te trekken. Een maand leegstand kost meer dan een verlaging van 30 EUR per maand op de huurprijs.
De huurprijs wijzigen tijdens het contract
Na ondertekening van het contract kan de huurprijs slechts op twee manieren gewijzigd worden:
- Jaarlijkse indexering: op de verjaardag van het contract kan de verhuurder de indexeringsformule toepassen op basis van de gezondheidsindex
- Driejaarlijkse herziening: aan het einde van elke driejaarlijkse periode (3e, 6e, 9e jaar) kunnen de partijen een herziening van de huurprijs vragen als de omstandigheden meer dan 20 % veranderd zijn
De verhuurder kan de huurprijs niet eenzijdig verhogen buiten deze twee mechanismen. Elke clausule die een automatische verhoging voorziet (buiten indexering) is nietig.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 heeft het indicatief huurprijsrooster ingevoerd. Dit rooster is niet bindend maar biedt een objectieve referentie. Brussel overweegt regelmatig een striktere regulering van de huurprijzen, zonder die tot nu toe te hebben ingevoerd.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet geen indicatief rooster noch een plafonnering van de huurprijzen. De Waalse markt is doorgaans minder gespannen dan de Brusselse markt.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 plafonneert de private huurprijzen niet. Vlaanderen zet in op markttransparantie en woningkwaliteit (strenge kwaliteitsnormen).
Burgerlijk Wetboek, art. 1709 en volgende — contractvrijheid. Wet van 20 februari 1991, art. 6 — driejaarlijkse herziening.