Het aanmaningsproces in 4 stappen
Maan aan in 4 stappen: vriendelijke herinnering (SMS/e-mail), ingebrekestelling per aangetekend schrijven, voorstel tot betalingsplan, en dagvaarding voor de vrederechter als de achterstand aanhoudt. Documenteer elke stap om een stevig dossier op te bouwen.
Betalingsachterstand van huur is een van de meest voorkomende problemen voor verhuurders. De sleutel is snel en geleidelijk handelen:
| Stap | Termijn | Actie |
|---|---|---|
| 1. Vriendelijke herinnering | D+3 tot D+5 | SMS, e-mail of telefoongesprek |
| 2. Ingebrekestelling | D+10 tot D+15 | Aangetekend schrijven met ontvangstbewijs |
| 3. Betalingsplan | D+15 tot D+30 | Voorstel tot gespreide betaling bij tijdelijke moeilijkheden |
| 4. Vrederechter | D+30 en verder | Verzoening en vervolgens gerechtelijke procedure |
Elke stap moet gedocumenteerd worden (kopie van berichten, ontvangstbewijs van het aangetekend schrijven, enz.). Deze historiek is essentieel bij een gerechtelijke procedure.
Modellen en praktische tips
De vriendelijke herinnering moet hartelijk en feitelijk zijn. Voorbeeld: “Goedendag [voornaam], wij stellen vast dat de huur van [maand] nog niet gecrediteerd is. Zou u dit kunnen nakijken? Met vriendelijke groeten.”
De ingebrekestelling moet bevatten:
- De identiteit van de verhuurder en de huurder
- De referentie van het huurcontract (datum, adres van het pand)
- Het verschuldigde bedrag (huur + kosten)
- De toegekende betalingstermijn (15 dagen)
- De vermelding van de gevolgen bij niet-betaling (gerechtelijke procedure)
Genereer uw conforme ingebrekestelling in enkele klikken via BailBelgique. Het document wordt vooraf ingevuld met de gegevens van uw huurcontract en kan worden verstuurd als elektronisch aangetekend schrijven.
Wat de verhuurder NIET mag doen
Zelfs bij niet-betaling heeft de verhuurder niet het recht om:
- De elektriciteit, het water of het gas af te sluiten: dit is een feitelijkheid, strafbaar met vervolging
- De sloten te vervangen om de huurder de toegang tot de woning te beletten
- De goederen in beslag te nemen van de huurder zonder gerechtelijke beslissing
- De huurwaarborg in te houden zonder akkoord of vonnis
Alleen de vrederechter kan de uithuiszetting van de huurder bevelen of de vrijgave van de waarborg opdragen. Elke eenzijdige actie van de verhuurder kan zich tegen hem keren.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet dat de vrederechter betalingstermijnen kan toekennen aan de huurder in moeilijkheden. De voorafgaande verzoeningsprocedure is gratis en aanbevolen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 past dezelfde principes toe. De Waalse OCMW’s kunnen optreden als bemiddelaars bij betalingsmoeilijkheden van de huurder.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 stelt de vrederechter in staat een betalingsplan op te leggen. Vlaanderen beschikt ook over schuldbemiddelingsdiensten die toegankelijk zijn voor huurders in moeilijkheden.
Burgerlijk Wetboek, art. 1728 — verplichting van de huurder om de huur te betalen. Gerechtelijk Wetboek, art. 591, 1 — bevoegdheid van de vrederechter.