La procedure en cas de loyer impaye
En cas de loyer impaye, suivez une procedure progressive : rappel amiable, mise en demeure par recommande, conciliation au juge de paix, puis action judiciaire en resolution du bail et paiement des arrieres. Le proprietaire ne peut jamais se faire justice lui-meme. La procedure complete prend 3 a 6 mois.
Le non-paiement du loyer est la cause la plus frequente de saisine du juge de paix en matiere de bail. La procedure se deroule en 4 etapes :
| Etape | Delai indicatif | Cout |
|---|---|---|
| Rappel amiable | J+3 a J+5 | Gratuit |
| Mise en demeure recommandee | J+10 a J+15 | +/- 7 EUR |
| Conciliation au juge de paix | J+30 a J+45 | Gratuit |
| Action judiciaire | J+60 a J+180 | Frais de justice (~160 EUR) |
Il est essentiel de documenter chaque etape : copies des messages, accuses de reception, releves bancaires montrant l’absence de paiement. Cet historique est determinant pour le juge.
En savoir plus : le FAQ Loyer et charges.
La mise en demeure : contenu et forme
La mise en demeure est une etape cle. Elle doit etre envoyee par lettre recommandee avec accuse de reception et contenir :
- L’identite complete du bailleur et du locataire
- La reference du bail (date de signature, adresse du bien)
- Le detail des sommes dues (loyer, charges, mois concernes)
- Un delai de paiement (generalement 15 jours)
- La mention des consequences en cas de non-paiement (saisine du juge de paix)
La mise en demeure n’a pas de valeur executoire, mais elle demontre la bonne foi du proprietaire et sa volonte de resoudre le conflit a l’amiable avant de recourir a la justice.
Generez votre mise en demeure en quelques clics via BailBelgique. Le document est pre-rempli avec les donnees de votre bail et peut etre envoye directement en lettre recommandee electronique.
Voir aussi : Comment estimer le loyer d’un bien avant achat.
Voir aussi : Comment automatiser les relances de loyer ?.
Voir aussi : Quelle est la grille des loyers à Bruxelles ?.
La procedure judiciaire devant le juge de paix
Si la mise en demeure reste sans effet, le proprietaire peut saisir le juge de paix du lieu du bien. Deux options :
1. Conciliation (gratuite) : le greffier convoque les deux parties. Si un accord est trouve, il est acte dans un proces-verbal ayant valeur de jugement. Taux de reussite : environ 40 %.
2. Action en justice : le proprietaire peut demander :
- Le paiement des arrieres de loyer
- La resolution du bail aux torts du locataire
- L’expulsion du locataire (avec delai d’un mois minimum)
- Des dommages et interets pour les prejudices subis
Le juge peut aussi accorder des delais de paiement au locataire (echelonnement sur 6 a 12 mois) s’il estime que la situation est temporaire.
Ce que le proprietaire ne peut PAS faire :
- Couper l’eau, l’electricite ou le gaz
- Changer les serrures
- Saisir les biens du locataire
- Retenir la garantie locative sans accord ou jugement
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que le CPAS de la commune doit etre informe de toute demande d’expulsion. Le juge de paix peut suspendre l’expulsion pendant la periode hivernale (1er decembre au 15 mars) dans certains cas.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit egalement l’information du CPAS. La Wallonie dispose de services de mediation de dettes (via les CPAS et le SPW) qui peuvent intervenir en amont de la procedure judiciaire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose l’information du OCMW (equivalent flamand du CPAS) lors de toute procedure d’expulsion. La Flandre dispose d’un reseau dense de centres de mediation de dettes (“schuldbemiddelingsdiensten”).
Code civil, art. 1728 — obligation de payer le loyer. Code judiciaire, art. 591, 1° — competence du juge de paix. Art. 1344bis et suivants — procedure d’expulsion.