De verhuur van woningen is vrijgesteld van btw
De verhuur van onroerende goederen voor bewoning is vrijgesteld van btw in Belgie. De verhuurder factureert geen btw op de huurprijs en kan de btw op zijn aankopen met betrekking tot het pand niet aftrekken. Deze vrijstelling is voorzien in artikel 44, §3, 2° van het Btw-Wetboek.
De btw-vrijstelling op woninghuur is een fundamenteel principe van het Belgisch fiscaal recht:
- Geen btw op de huurprijs: het in het contract overeengekomen bedrag is het totale bedrag
- Geen btw-aftrek: de verhuurder kan de btw betaald op renovatiewerken of aankopen met betrekking tot het pand niet recupereren
- Geen btw-aangifte: de verhuurder die uitsluitend woningen verhuurt, is niet btw-plichtig
Deze vrijstelling geldt voor alle soorten woninghuurcontracten: hoofdverblijfplaats, studentenhuur, cohousing, kortlopend huurcontract.
De gevallen waar btw van toepassing is
| Situatie | Btw van toepassing? | Tarief |
|---|---|---|
| Woningverhuur | Nee | Vrijgesteld |
| Commerciele verhuur (oud pand) | Nee | Vrijgesteld |
| Commerciele verhuur (nieuw, met optie) | Ja | 21 % |
| Garage afzonderlijk verhuurd | Ja | 21 % |
| Gemeubileerde kortetermijnverhuur (Airbnb) | Ja (bij diensten) | 6 % of 21 % |
| Opslagruimte | Ja | 21 % |
| Verhuur van landbouwgrond | Nee | Vrijgesteld |
Gemeubileerde kortetermijnverhuur: btw is van toepassing wanneer de verhuurder bijkomende diensten aanbiedt (ontvangst, schoonmaak, bedlinnen). Het tarief is 6 % voor geregistreerde logiesverstrekkingen en 21 % in andere gevallen.
Als u een garage afzonderlijk van de woning verhuurt, moet u 21 % btw factureren. Als de garage echter als bijhorende van de woning in het woninghuurcontract is opgenomen, geldt de vrijstelling.
De btw-optie voor commerciele huurcontracten (sinds 2019)
Sinds 1 januari 2019 kan de verhuur van nieuwe onroerende goederen voor professioneel gebruik aan btw worden onderworpen via een gezamenlijke optie van verhuurder en huurder. Deze hervorming is bedoeld om verhuurders in staat te stellen de btw op de bouwkosten af te trekken.
Voorwaarden:
- Het pand moet nieuw zijn (gebouwd of ingrijpend gerenoveerd na 1 oktober 2018)
- Het gebruik moet uitsluitend professioneel zijn
- De verhuurder EN de huurder moeten gezamenlijk opteren voor de toepassing van btw
- De verhuurder wordt btw-plichtig met de bijhorende verplichtingen
Voordeel: de verhuurder kan de btw op de bouwkosten aftrekken (21 % op de bouwprijs), wat een aanzienlijke besparing vertegenwoordigt.
Nadeel: de huurprijs wordt verhoogd met 21 % btw. Als de huurder btw-plichtig is met recht op aftrek, heeft dit geen impact. Als de huurder geen recht op aftrek heeft, stijgen de kosten.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De btw-regels zijn federaal en gelden uniform in Brussel. Het Gewest heeft geen bevoegdheid inzake btw. Gemeubileerde toeristische verhuur (Airbnb) moet voldoen aan de specifieke registratieverplichtingen van het Brussels Gewest.
Waals Gewest
Dezelfde federale regels gelden in Wallonie. Het Waals Gewest legt specifieke voorwaarden op voor toeristisch logies (Waals Wetboek van Toerisme) die bovenop de btw-verplichtingen komen.
Vlaams Gewest
De btw-regels zijn identiek in Vlaanderen. Het Vlaams Gewest heeft zijn eigen reglementair kader voor toeristische logies (Vlaams logiesdecreet), met afzonderlijke registratieverplichtingen.
Btw-Wetboek, art. 44, §3, 2° — vrijstelling van onroerende verhuur. Art. 44, §3, 2°, d) — btw-optie voor commerciele huurcontracten (sinds 2019).