La location d’habitation est exoneree de TVA
La location de biens immobiliers a usage d’habitation est exoneree de TVA en Belgique. Le proprietaire ne facture pas de TVA sur le loyer et ne peut pas deduire la TVA sur ses achats lies au bien. Cette exoneration est prevue par l’article 44, §3, 2° du Code de la TVA.
L’exoneration de TVA sur les loyers d’habitation est un principe fondamental du droit fiscal belge :
- Pas de TVA sur le loyer : le montant convenu dans le bail est le montant total
- Pas de deduction de TVA : le proprietaire ne peut pas recuperer la TVA payee sur les travaux de renovation ou les achats lies au bien
- Pas de declaration TVA : le proprietaire qui loue uniquement des logements n’est pas assujetti a la TVA
Cette exoneration s’applique a tous les types de baux d’habitation : residence principale, bail etudiant, colocation, bail de courte duree.
En savoir plus : le FAQ Loyer et charges.
Les cas ou la TVA s’applique
| Situation | TVA applicable ? | Taux |
|---|---|---|
| Location d’habitation | Non | Exoneree |
| Location commerciale (ancien bien) | Non | Exoneree |
| Location commerciale (neuf, avec option) | Oui | 21 % |
| Garage loue separement | Oui | 21 % |
| Location meublee courte duree (Airbnb) | Oui (si services) | 6 % ou 21 % |
| Entreposage | Oui | 21 % |
| Location de terres agricoles | Non | Exoneree |
Location meublee de courte duree : la TVA s’applique lorsque le proprietaire fournit des services supplementaires (accueil, menage, linge de lit). Le taux est de 6 % pour les etablissements d’hebergement enregistres et de 21 % dans les autres cas. Pour plus de details, consultez notre article sur la fiscalite Airbnb.
Si vous louez un garage separement du logement, vous devez facturer la TVA a 21 %. En revanche, si le garage est inclus dans le bail d’habitation comme accessoire du logement, il beneficie de l’exoneration.
Voir aussi : voir la réponse.
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L’option TVA pour les baux commerciaux (depuis 2019)
Depuis le 1er janvier 2019, la location de biens immobiliers neufs a usage professionnel peut etre soumise a la TVA sur option conjointe du bailleur et du locataire. Cette reforme vise a permettre aux proprietaires de deduire la TVA sur les couts de construction.
Conditions :
- Le bien doit etre neuf (construit ou renove en profondeur apres le 1er octobre 2018)
- L’usage doit etre exclusivement professionnel
- Le bailleur ET le locataire doivent opter conjointement pour l’application de la TVA
- Le bailleur devient assujetti a la TVA avec les obligations qui en decoulent
Avantage : le bailleur peut deduire la TVA sur les couts de construction (21 % sur le prix de construction), ce qui represente une economie significative.
Inconvenient : le loyer est majore de 21 % de TVA. Si le locataire est assujetti avec droit a deduction, cela n’a pas d’impact pour lui. Si le locataire n’a pas de droit a deduction, le cout augmente.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les regles TVA sont federales et s’appliquent uniformement a Bruxelles. La Region n’a pas de competence en matiere de TVA. Les locations meublees touristiques (Airbnb) doivent respecter les obligations d’enregistrement specifiques a la Region bruxelloise.
Region wallonne
Les memes regles federales s’appliquent en Wallonie. La Region wallonne impose des conditions d’hebergement touristique specifiques (code wallon du tourisme) qui s’ajoutent aux obligations TVA.
Region flamande
Les regles TVA sont identiques en Flandre. La Region flamande a son propre cadre reglementaire pour les logements touristiques (Vlaams logiesdecreet), avec des obligations d’enregistrement distinctes.
Code de la TVA, art. 44, §3, 2° — exoneration des locations immobilieres. Art. 44, §3, 2°, d) — option TVA pour les baux commerciaux (depuis 2019).