Het fiscale regime hangt af van het type huurcontract
Bij een woninghuurcontract wordt de eigenaar belast op het geindexeerd kadastraal inkomen + 40 %, niet op de werkelijke huurinkomsten. Alleen de interesten van een hypothecaire lening zijn aftrekbaar. Bij een professioneel huurcontract wordt de eigenaar belast op de werkelijke huurinkomsten min een kostenforfait van 40 % (of bewezen werkelijke kosten).
Het fiscale regime van de verhuurder in Belgie wordt geregeld door het Wetboek van de Inkomstenbelastingen (WIB/92). Het fundamentele onderscheid is tussen:
- Woninghuur (huurder is een natuurlijk persoon voor privedoeleinden): belasting op het geindexeerd kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40 %
- Professionele huur (huurder die het pand gebruikt voor zijn activiteit): belasting op de werkelijk ontvangen huurinkomsten
Dit onderscheid is bepalend voor de fiscaliteit van de verhuurder. Bij woninghuur is de belastbare basis doorgaans veel lager dan de werkelijk ontvangen huurinkomsten, wat een aanzienlijk fiscaal voordeel vormt.
De onroerende voorheffing, die jaarlijks wordt betaald, wordt beschouwd als een gewestelijke belasting en is niet aftrekbaar van de onroerende inkomsten in de belastingaangifte.
De aftrekbare kosten in detail
| Kosten | Woninghuur | Professionele huur |
|---|---|---|
| Interesten hypothecaire lening | Aftrekbaar | Aftrekbaar |
| Onroerende voorheffing | Niet aftrekbaar (reeds verrekend) | Niet aftrekbaar |
| Onderhoudswerken | Niet aftrekbaar van onroerend inkomen | Inbegrepen in forfait 40 % |
| Brandverzekering | Niet aftrekbaar | Inbegrepen in forfait 40 % |
| Beheerkosten verhuur | Niet aftrekbaar | Inbegrepen in forfait 40 % |
| Syndicuskosten | Niet aftrekbaar | Inbegrepen in forfait 40 % |
| Afschrijving pand | Niet van toepassing | Niet van toepassing (tenzij vennootschap) |
| Notariskosten | Niet aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
Bij woninghuur is de enige directe aftrek die van de interesten van de hypothecaire lening. Deze interesten worden in mindering gebracht van het netto onroerend inkomen (geindexeerd KI + 40 %). Als de interesten het onroerend inkomen overschrijden, is het overschot aftrekbaar van de andere belastbare inkomsten.
Bij professionele huur heeft de eigenaar de keuze tussen:
- Het forfait van 40 % van de bruto huurinkomsten (maximum 2/3 van het geherwaardeerd KI x 15)
- De bewezen werkelijke kosten (als die hoger zijn dan het forfait)
Als uw huurder een deel van het pand voor professionele doeleinden gebruikt, moet de verdeling prive/professioneel in het huurcontract worden vermeld. Stel uw huurcontract op met de juiste fiscale vermeldingen.
Privehuur vs professionele huur: fiscale impact
Het verschil in belasting is aanzienlijk. Nemen we een concreet voorbeeld:
| Gegeven | Woninghuur | Professionele huur |
|---|---|---|
| Maandelijkse huur | 1 000 EUR | 1 000 EUR |
| Jaarlijkse huurinkomsten | 12 000 EUR | 12 000 EUR |
| Belastbare basis | Geindexeerd KI + 40 % (bv. 2 800 EUR) | 12 000 EUR - 40 % = 7 200 EUR |
| Marginaal tarief (50 %) | 1 400 EUR belasting | 3 600 EUR belasting |
Het verschil is significant: voor dezelfde huur van 1 000 EUR/maand betaalt de eigenaar ongeveer 2 200 EUR meer belasting bij professionele huur. Het is dus cruciaal om het huurcontract correct te kwalificeren.
Opgelet: als het huurcontract het professioneel gebruik niet vermeldt maar de huurder de huur als beroepskost aftrekt, kan de fiscale administratie het huurcontract herkwalificeren en de eigenaar belasten op de werkelijke huurinkomsten.
De registratie van het huurcontract met duidelijke vermelding van het gebruik (prive, professioneel of gemengd) is essentieel voor de fiscale zekerheid van de verhuurder.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De Brusselse onroerende voorheffing bestaat uit het gewestelijke basistarief, verhoogd met de gemeentelijke en agglomeratie-opcentiemen. Ze is niet aftrekbaar van de onroerende inkomsten. Brussel biedt bepaalde fiscale voordelen voor energetische renovaties (premie Renolution).
Waals Gewest
De Waalse onroerende voorheffing volgt een gelijkaardige berekening. Wallonie biedt verminderingen van de onroerende voorheffing voor woningen die worden verhuurd via een sociaal verhuurkantoor (AIS). Energetische renovatiewerken kunnen genieten van gewestelijke premies (niet fiscaal aftrekbaar maar kostverlagend).
Vlaams Gewest
De Vlaamse onroerende voorheffing kan worden verminderd bij verhuur via een sociaal verhuurkantoor (SVK). Vlaanderen heeft de woonbonus afgeschaft in 2020, wat de aftrekbaarheid van hypothecaire leningen voor nieuwe aankopen beinvloedt.
Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992, art. 7 tot 16 — Tekst op Justel. KB/WIB 92, art. 1 en volgende.