Elke medehuurder is aansprakelijk voor de volledige huur
De solidariteitsclausule maakt elke medehuurder aansprakelijk voor de volledige huur en kosten. Als een medehuurder zijn deel niet betaalt, kan de verhuurder het volledige bedrag opeisen bij eender welke andere medehuurder. Deze clausule is niet verplicht maar wordt zeer vaak opgenomen in medehuurcontracten.
De solidariteit tussen medehuurders is een juridisch mechanisme voorzien in de artikelen 1200 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. In tegenstelling tot wat velen denken, wordt solidariteit niet vermoed: ze moet uitdrukkelijk in het huurcontract worden voorzien of uit de wet voortvloeien.
Concreet, met een solidariteitsclausule:
- De verhuurder kan 100 % van de huur opeisen bij een enkele medehuurder
- Die medehuurder betaalt en wendt zich dan tot de anderen voor hun aandeel
- Het risico op wanbetaling wordt van de verhuurder naar de medehuurders verschoven
Zonder solidariteitsclausule is elke medehuurder slechts gehouden tot zijn aandeel in de huur. De verhuurder moet dan afzonderlijk optreden tegen elke in gebreke blijvende medehuurder.
Is de solidariteitsclausule verplicht? Nee, maar ze wordt sterk aanbevolen voor de verhuurder.
Concrete impact voor medehuurders
| Situatie | Met solidariteit | Zonder solidariteit |
|---|---|---|
| 4 medehuurders, 1 betaalt niet | De 3 anderen betalen zijn deel | De verhuurder vervolgt de wanbetaler |
| Een medehuurder vertrekt | De overblijvenden betalen zijn deel | Zijn deel is niet meer verschuldigd door de anderen |
| Schade aan gemeenschappelijke ruimtes | Allen hoofdelijk aansprakelijk | Ieder voor zijn deel |
| Onbetaalde kosten | Allen aansprakelijk voor het totaal | Ieder voor zijn aandeel |
De solidariteit is dus zeer beschermend voor de verhuurder maar kan zwaar wegen op de medehuurders. In de praktijk betekent het dat elke medehuurder een financieel risico draagt dat verbonden is aan het gedrag van de anderen.
Om zich te beschermen, hebben medehuurders er belang bij om:
- Een samenlevingsovereenkomst op te stellen die de verplichtingen van iedereen preciseert
- De modaliteiten voor vervanging van een medehuurder te voorzien
- Een termijn voor het einde van de solidariteit na vertrek van een medehuurder vast te leggen
Een samenlevingsovereenkomst is het onmisbare complement van het huurcontract bij cohousing. Het verdeelt de kosten en organiseert de solidariteit tussen medehuurders. Stel uw medehuurcontract op met de geintegreerde overeenkomst.
Hoe de solidariteit beperken
De solidariteit kan in het huurcontract worden aangepast om ze evenwichtiger te maken:
Beperking in de tijd: voorzien dat de solidariteit eindigt X maanden na het effectieve vertrek van een medehuurder (doorgaans 3 tot 6 maanden). Bepaalde gewestelijke wetgevingen stellen een maximumtermijn vast.
Beperking tot de huur: voorzien dat de solidariteit enkel betrekking heeft op de huur en de kosten, en niet op de huurherstellingen of beschadigingen.
Vervangingsclausule: voorzien dat de vertrekkende medehuurder bevrijd wordt van de solidariteit zodra een solvabele vervanger door de verhuurder wordt aanvaard.
Gedeeltelijke solidariteit: een solidariteit voorzien die beperkt is tot een bepaald bedrag of een bepaald percentage van de totale huur.
Bij gebrek aan specifieke clausule blijft de solidariteit volledig en onbeperkt in de tijd gedurende de hele duur van het huurcontract. Het is dus essentieel om deze aanpassingen te onderhandelen voor de ondertekening.
Hoe een medehuurcontract beeindigen? De regels verschillen naargelang men alleen vertrekt of alle medehuurders samen vertrekken.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 heeft een specifiek regime voor medehuur ingevoerd. De solidariteit eindigt ten laatste 6 maanden na het effectieve vertrek van de medehuurder. De vertrekkende medehuurder moet een opzegtermijn van 2 maanden geven en een vervanger voorstellen.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet eveneens een kader voor medehuur. De solidariteit is beperkt in de tijd na het vertrek van de medehuurder. De samenlevingsovereenkomst wordt sterk aanbevolen maar is niet verplicht.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 omkaert de medehuur. De solidariteit eindigt wanneer een vervanger wordt aanvaard. Bij gebrek aan vervanger eindigt ze 6 maanden na het vertrek. De verhuurder kan een vervanger niet zonder redelijke grond weigeren.
Burgerlijk Wetboek, art. 1200-1216 (solidariteit). Gewestelijke wetgevingen over medehuur (Brussel: ord. 2017; Wallonie: decreet 2018; Vlaanderen: decreet 2018).