Chaque colocataire est responsable du loyer total
La clause de solidarite rend chaque colocataire responsable de la totalite du loyer et des charges. Si un colocataire ne paie pas sa part, le bailleur peut reclamer l’integralite a n’importe lequel des autres. Cette clause n’est pas obligatoire mais est tres frequemment inseree dans les baux de colocation.
La solidarite entre colocataires est un mecanisme juridique prevu par les articles 1200 et suivants du Code civil. Contrairement a ce que beaucoup pensent, la solidarite ne se presume pas : elle doit etre expressement prevue dans le bail ou resulter de la loi.
Concretement, avec une clause de solidarite :
- Le bailleur peut reclamer 100 % du loyer a un seul colocataire
- Ce colocataire paie, puis se retourne contre les autres pour leur quote-part
- Le risque d’impayes est transfere du bailleur vers les colocataires
Sans clause de solidarite, chaque colocataire n’est tenu que de sa quote-part du loyer. Le bailleur doit alors agir separement contre chaque colocataire defaillant.
La clause de solidarite est-elle obligatoire ? Non, mais elle est vivement recommandee pour le bailleur.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Impact concret pour les colocataires
| Situation | Avec solidarite | Sans solidarite |
|---|---|---|
| 4 colocataires, 1 ne paie pas | Les 3 autres paient sa part | Le bailleur poursuit le defaillant |
| Un colocataire quitte | Les restants paient sa part | Sa part n’est plus due par les autres |
| Degats dans les communs | Tous responsables solidairement | Chacun pour sa part |
| Charges impayees | Tous responsables du total | Chacun pour sa quote-part |
La solidarite est donc tres protectrice pour le bailleur mais peut etre lourde pour les colocataires. En pratique, elle signifie que chaque colocataire prend un risque financier lie au comportement des autres.
Pour se proteger, les colocataires ont interet a :
- Rediger un pacte de colocation precisant les obligations de chacun
- Prevoir les modalites de remplacement d’un colocataire
- Fixer un delai de fin de la solidarite apres le depart d’un colocataire
Un pacte de colocation est le complement indispensable du bail en colocation. Il repartit les charges et organise la solidarite entre colocataires. Creez votre bail de colocation avec le pacte integre.
Voir aussi : voir la réponse.
Voir aussi : Qu’est-ce qu’un bail 3-6-9.
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Comment limiter la solidarite
La solidarite peut etre amenagee dans le bail pour la rendre plus equilibree :
Limitation dans le temps : prevoir que la solidarite cesse X mois apres le depart effectif d’un colocataire (generalement 3 a 6 mois). Certaines legislations regionales fixent un delai maximum.
Limitation au loyer : prevoir que la solidarite porte uniquement sur le loyer et les charges, et non sur les reparations locatives ou les degradations.
Clause de remplacement : prevoir que le colocataire sortant est libere de la solidarite des qu’un remplacant solvable est accepte par le bailleur.
Solidarite partielle : prevoir une solidarite limitee a un certain montant ou a un certain pourcentage du loyer total.
En l’absence de clause specifique, la solidarite reste entiere et illimitee dans le temps pendant toute la duree du bail. Il est donc essentiel de negocier ces amenagements avant la signature.
Comment mettre fin a un bail de colocation ? Les regles different selon que l’on quitte seul ou que tous les colocataires partent ensemble.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 a introduit un regime specifique pour la colocation. La solidarite cesse au plus tard 6 mois apres le depart effectif du colocataire. Le colocataire sortant doit donner un preavis de 2 mois et proposer un remplacant.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit egalement un cadre pour la colocation. La solidarite est limitee dans le temps apres le depart du colocataire. Le pacte de colocation est fortement recommande mais pas obligatoire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 encadre la colocation (medehuur). La solidarite cesse lorsqu’un remplacant est accepte. A defaut de remplacant, elle cesse 6 mois apres le depart. Le bailleur ne peut pas refuser un remplacant sans motif raisonnable.
Code civil, art. 1200-1216 (solidarite). Legislations regionales sur la colocation (Bruxelles : ord. 2017 ; Wallonie : decret 2018 ; Flandre : decreet 2018).