Kan een reeds verzonden opzegging worden geannuleerd?

Een verzonden opzegging heeft gevolgen vanaf de ontvangst

In het Belgisch recht is de opzegging een eenzijdige receptieve rechtshandeling. Dit betekent dat ze uitwerking heeft op het moment dat ze ter kennis komt van de bestemmeling, dat wil zeggen bij de ontvangst van het aangetekend schrijven of bij de ondertekening van het ontvangstbewijs.

Zodra dit moment voorbij is, kan de afzender van de opzegging niet meer alleen op zijn beslissing terugkomen. Zelfs als hij spijt heeft van zijn keuze, volgt de opzegging haar loop en begint de opzegtermijn te lopen.

De enige mogelijkheid van “intrekking” is een wederzijds akkoord: als de bestemmeling aanvaardt de opzegging als niet-bestaand te beschouwen, kunnen de partijen overeenkomen om het huurcontract voort te zetten. Dit akkoord moet absoluut schriftelijk worden vastgelegd.

Hoe terugkomen op een opzegging via wederzijds akkoord

Als beide partijen de opzegging willen annuleren, moet de handhavingsovereenkomst vermelden:

• De verwijzing naar de oorspronkelijke opzegging (datum, verzendwijze)
• De duidelijke en ondubbelzinnige wil van beide partijen om het huurcontract voort te zetten
• De voorwaarden voor voortzetting (dezelfde huurprijs, dezelfde duur, of gewijzigde voorwaarden)
• De datum van ondertekening van het akkoord

Het is aanbevolen om deze overeenkomst per aangetekend schrijven te versturen en ze te laten registreren bij de FOD Financien als aanhangsel bij het huurcontract.

Wat gebeurt er als de opzegging wordt gehandhaafd

Als er geen akkoord wordt gevonden om de opzegging te annuleren, zijn de gevolgen als volgt:

• Opzegtermijn: de opzegtermijn loopt vanaf de eerste dag van de maand volgend op de ontvangst van de opzegging. De duur hangt af van het type huurcontract en de auteur van de opzegging.
• Verbrekingsvergoeding: afhankelijk van de omstandigheden kan een verbrekingsvergoeding verschuldigd zijn door een van de partijen.
• Plaatsbeschrijving bij vertrek: een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij vertrek moet worden opgesteld aan het einde van de opzegtermijn.
• Huurwaarborg: de vrijgave van de huurwaarborg vindt plaats na vergelijking van de plaatsbeschrijvingen bij intrede en vertrek.

Een onregelmatige opzegging (onjuiste vorm, niet-nageleefd termijn, ongeldig motief van de verhuurder) kan worden betwist voor de vrederechter. Maar een regelmatige opzegging kan niet door de rechter worden “geannuleerd”: ze heeft van rechtswege haar gevolgen.

Het is belangrijk op te merken dat een nieuwe opzegging die tijdens de opzegtermijn wordt verzonden de einddatum kan wijzigen, maar de oorspronkelijke opzegging niet kan annuleren.

Regionale bijzonderheden

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet geen specifiek herroepingsmechanisme voor de opzegging. De algemene regels van het verbintenissenrecht zijn van toepassing: de opzegging is onherroepelijk zodra ze is ontvangen. In Brussel kan de vrederechter wel de regelmatigheid van de opzegging controleren bij betwisting.

Waals Gewest

Het decreet van 15 maart 2018 volgt dezelfde principes. In Wallonie moet de opzegging door de verhuurder voldoen aan strikte vorm- en motiveringsvoorwaarden. Een onregelmatige opzegging kan door de rechter worden vernietigd, maar een regelmatige opzegging blijft onherroepelijk zonder wederzijds akkoord.

Vlaams Gewest

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bevestigt het onherroepelijke karakter van de opzegging. In Vlaanderen voorziet het decreet specifieke voorwaarden naargelang het type opzegging (voor eigen bewoning, voor werken, zonder motief). In alle gevallen is eenzijdige intrekking niet mogelijk na ontvangst.