L’ajout d’un locataire necessite l’accord du bailleur
Ajouter un locataire en cours de bail est possible mais necessite l’accord ecrit du bailleur et la signature d’un avenant au contrat par toutes les parties. Le locataire ne peut pas imposer l’ajout d’un occupant supplementaire de maniere unilaterale.
Le bail est un contrat qui lie des parties determinees. Toute modification du nombre de locataires constitue une modification substantielle du contrat qui requiert le consentement de tous les signataires.
Il faut distinguer deux situations : l’ajout d’un colocataire (qui devient partie au bail avec des droits et obligations) et l’hebergement d’un occupant (qui ne signe pas le bail). Dans le premier cas, un avenant est indispensable. Dans le second, le bail peut prevoir des conditions d’occupation.
L’avenant doit etre enregistre au SPF Finances dans les 2 mois suivant sa signature, comme le bail initial.
En savoir plus : notre page FAQ Bail et contrat.
Procedure pour ajouter un locataire
| Etape | Detail |
|---|---|
| 1. Accord du bailleur | Demande ecrite au bailleur expliquant la situation |
| 2. Negociation | Discussion sur les conditions (loyer, garantie, solidarite) |
| 3. Redaction de l’avenant | Document signe par toutes les parties (anciens et nouveau locataire + bailleur) |
| 4. Garantie locative | Adaptation eventuelle du montant de la garantie |
| 5. Etat des lieux | Etat des lieux intermediaire recommande |
| 6. Enregistrement | Enregistrement de l’avenant au SPF Finances |
L’avenant doit mentionner clairement :
- L’identite du nouveau locataire
- La date d’effet de l’ajout
- Les modifications eventuelles du loyer ou des charges
- L’application ou non de la clause de solidarite au nouveau locataire
- La repartition des parts entre les locataires
Profitez de l’ajout d’un locataire pour realiser un etat des lieux intermediaire. Ce document protege toutes les parties en etablissant l’etat du bien au moment de l’arrivee du nouveau locataire.
Voir aussi : Peut-on augmenter le loyer en cours de bail.
Voir aussi : Peut-on antidater un bail en Belgique.
Voir aussi : Peut-on annuler une résiliation déjà envoyée.
En savoir plus : contrat de bail en Belgique.
Consequences juridiques de l’ajout
L’ajout d’un locataire en cours de bail entraine plusieurs consequences importantes :
- Clause de solidarite : si le bail prevoit une clause de solidarite, le nouveau locataire en devient egalement debiteur. Cela signifie que le bailleur peut reclamer la totalite du loyer a n’importe lequel des colocataires.
- Garantie locative : le bailleur peut demander un complement de garantie locative pour tenir compte du nouveau locataire, bien que ce ne soit pas une obligation legale.
- Duree du bail : l’ajout d’un locataire ne modifie pas la duree du bail ni sa date d’echeance. Le bail continue a courir selon ses termes initiaux.
- Indexation : la date anniversaire de l’indexation reste inchangee. Le nouveau locataire accepte le loyer en cours, y compris les indexations deja appliquees.
- Responsabilite en cas de degats : tous les locataires sont responsables des degats locatifs, proportionnellement a leurs parts ou solidairement si une clause le prevoit.
Le bailleur est en droit de refuser l’ajout d’un locataire, notamment si le nombre total d’occupants depasse les normes de surface habitable imposees par les codes du logement regionaux.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit un cadre specifique pour la colocation. L’ajout d’un colocataire doit respecter les normes de surface minimale definies par le Code bruxellois du Logement. Le bailleur peut refuser si les normes de superficie par occupant ne sont pas respectees.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 encadre la colocation et prevoit que tout changement de colocataire doit faire l’objet d’un avenant ecrit. En Wallonie, un pacte de colocation est obligatoire et doit etre mis a jour lors de l’ajout d’un locataire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 impose egalement un avenant ecrit pour tout changement de colocataire. Le decret flamand prevoit des regles specifiques sur la conformite du logement et le nombre maximum d’occupants.
Articles 1134 et 1165 du Code civil (force obligatoire des contrats et effet relatif). Legislations regionales sur la colocation et les normes d’habitabilite.